解码亿达中国布局版图：20年深耕产城融合 探索轻重并举模式

产城融合的概念近年来开始迅速升温。随着十九大报告提出，实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，将更加有助于加快培育新生中小城市、促进产城融合发展。

然而，早自1998年，亿达中国控股有限公司（3639.hk，以下简称亿达中国）便已在产城融合发展道路上深耕，并积累了诸多经验。

2018年初以来，郑州亿达科技新城、长沙亿达智造产业小镇、长沙亿达智慧科技中心、成都亿达天府智慧交通科技城、重庆亿达创智广场等一系列重大产业园区投资项目陆续摘得土地、开工建设。这也就意味着，继投资开发大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城之后，亿达中国的市场版图已涵盖京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他地区经济活跃的区域。

根据亿达中国提供的数据显示，截至目前，亿达中国已在北京、上海、深圳、天津、郑州、合肥、苏州、成都、重庆、长沙、西安、哈尔滨等近20个城市，运营30余个产业园区项目，运营园区总面积超过800万平方米。

深耕产城融合

1998年，随着大连软件园的启动，亿达中国正式投身产城融合。彼时，国内对软件产业园区的认知与理解尚还模糊。

如今，大连软件园区域已聚集了包括简柏特、IBM、埃森哲、惠普等60余家世界500强企业在内的近千家软件企业，超过10万名软件人才，是大连单位GDP贡献度最高、能耗最低的绿色增长区。

“我们的定位是园区产业运营服务商，涉及产业咨询策划、园区建设规划策划、楼宇建设管理、配套解决方案、招商全程管理、物业运营管理和专业化增值服务七大领域，”大连软件园相关负责人介绍道。

值得注意的是，很多企业在入园后获得了高速的发展。据相关负责人介绍，2003年入园的IBM，15年中人员规模扩充了超过160倍，拥有逾8000名员工，是IBM中国规模最大的分支机构；美国思科公司通过BOT模式迅速完成了落地、成长、壮大，已成为其全球业务的重要布点。

埃森哲则从最初入驻大连软件园时几千平方米的办公面积，到后期委托亿达为其定制专属办公楼，再到现在迁入90000平方米的大连软件园信息谷专属园区，人员规模、业务规模迅速扩张。

而在人才汇聚的同时，大连软件园也随之形成了高质城市生活元素，推动构建产城融合。在大连软件园走访期间，21世纪经济报道记者注意到，软件园周边配有高端社区、各种品牌教育机构、医疗设施、生活娱乐设施等。据相关工作人员介绍，每名在此工作的软件工程师，都可带动餐饮、酒店、航空、出租、物流等相关行业8人就业。

2009年诞生的大连生态科技创新城，更是亿达中国产城融合的样本。2012年，新城一期产业楼投入使用，以Goodyear、Citibank、HITACHI、Panasonic等为代表的500强企业，以华宇、科大聚龙等为代表的行业龙头企业纷纷进驻。2016年1月，世界500强企业Wipro在新城落户。

“亿达中国提出了建设国际化生态科技新城的几个原则，包括人力资源高地化，生活与休闲方式国际化，社区服务智能化，产业结构高端化和区域环境生态化。”亿达中国相关负责人介绍道，为打破“产业第一”的老模式，大连生态科技创新城提出区域绿化面积达到50%以上、人均公共绿地面积达到15平米以上、万元GDP降耗位居全国领先水平的绿色指标。

轻资产运营

尽管是产业园区“老兵”，但随着众多房地产企业纷纷入局产业地产，亿达中国也面临日渐白热化的竞争。仅靠重资产单轴驱动，已无法满足亿达中国开拓全国市场的步伐。

2015年，亿达中国提出了“轻重并举、以轻带重、以重促轻”的发展策略，组建轻资产运营团队，以管理模式输出和产业资源导入的轻资产运营模式作为下一步发展驱动力。

武汉光谷软件园便是一例。2006年，亿达中国受武汉东湖高新区管委会的委托，参与建设、运营武汉光谷软件园。随后，亿达中国团队迅速完善软件园的配套设施，引入针对性的服务、专业的运营模式和丰富的客户资源。

在这个基础上，亿达中国2011年开始投资建设运行武汉软件新城。资料显示，武汉软件新城目前已聚集包括IBM、法国阳狮、飞利浦、国家电网等世界500强企业，软通动力、中软国际、文思海辉、明源、安天信息、未来组等软件信息技术类行业百强企业，泰康人寿、华奥安防、湖北工建等上市公司。入园企业人从业员规模突破万人，武汉软件新城的新一代信息技术产业集群已初具规模，入驻企业80%以上为高科技企业。

北京中关村壹号是亿达中国轻资产业务在京津冀核心区域的重要布子和代表项目，位于中关村科学城北区核心区，是北京市重点项目、中关村研发服务产业标志性聚集区、北清路高新科技产业地标性建筑群，占地面积20万平方米，建筑面积50万平方米。

据亿达中国管理团队介绍，在目前亿达中国运营的30多个产业园区项目中，有三分之二是由各地政府部门委托亿达中国项目团队运营的园区。其轻资产通常的模式是，亿达中国首先在一座城市获得轻资产项目的运营权，当团队管理能力特别是产业导入能力释放出来，并真正获得当地政府部门的认可后，便能够同时运营多个轻资产项目，其边际成本有效降低，而效益水平则获得大幅度的提升。

由此，亿达中国管理层认为，亿达中国的轻资产运营极具成长空间。它不仅是撬动公司重资产项目的杠杆支点，同时也完全有能力成为撬动巨大的国内轻资产市场的杠杆支点。

按照亿达中国的发展规划，今年内，公司运营的轻资产项目的总规模力争超过1000万平方米，未来3至5年，这一规模将努力达到和超过3000万平方米。