黄金周假期看房？楼市金九银十有点凉不少中介转行

过去十年，中国楼市受经济环境和政策影响，呈现短周期的波动。不过这两年，所谓的“金九银十”被淡化，九、十月份不一定是楼市最热的时候，“金九银十”反而有可能行情冷淡。

就像今年的秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期，多名中介反映看房的情况与平常没有区别，并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。

房产中介因落差太大转行

今年国庆假期，40岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家，连休五天。他并不着急回北京，因为手里一个着急签单的客户也没有。

由于看房的人不多，张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口，一边闲聊，一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间，他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

对于这种落差，已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同感。今年国庆长假，她在唐山专心经营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈房价。

2016年十月，她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘，杨琳凌晨三点起床给客户排卡，一直排到第二天晚上九点，才拿到2000多号，而房源一共只有1000套。

那段时间，各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年，杨琳卖掉了70多套房子，一口气赚了近300万，“那种感觉就像中了彩票一样”。

但2017年3月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量，环京楼市也受到冲击，在之后长达一年多的时间里，杨琳几个月才能卖出一套房。北京市统计局数据显示，2018年1月至8月，北京市商品房销售面积同比下降32.8%，其中住宅销售面积同比下降了22.7%。

房价也大幅回调，杨琳经手的房子中，香河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米，今年九十月份的实际成交价只有1万多/平米，接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职，她自己也转行开起了宠物店。

北京向来是楼市的风向标，在这次全国范围的波动中，其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线，从一线到三四线城市，楼市轮动升温，又相继趋于平静。国家统计局数据显示，8月，全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降7.5、3.9个百分点。

“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州，包括大都市周边，比如廊坊，这些调控严厉、市场前期已经降温的城市，在九十月份都没戏。”易居研究院副院长杨红旭说。

在新房限价政策的影响下，二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，今年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。

“调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。”中原地产首席分析师张大伟说，“房价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温，当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。”

房子降价后业主愤怒“维权”

越来越多的楼盘进入降价行列，开发商打折促销的力度远高于前两年。

9月，品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折，住宅8.9折、商铺6折起；泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

人的心理总是微妙而复杂的，房价涨，买不起房的人不高兴，房价跌，已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经，他们抱怨自己买贵了，开始“维权”。

泰禾的合肥院子项目，当初开盘时售楼处火爆，可是就在刚刚过去的中秋小长假，合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。

不仅合肥，北京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价40万，结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价，欺骗业主”。

有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降价，而是抱怨买不到房。当时，几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号，尽管中签率只有个位数，他们仍然乐此不疲，因为坚信“买到就是赚到”。

这种信心不是没有道理。回顾近10年的房地产市场，虽然中间经历过多次起伏，虽然在2008年、2011年、2014年，全国也出现过非常明显的楼市降温，当时也有购房者开始所谓的降价维权，但从大趋势来看，房价始终是向上攀升的。

对此，从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月，为遏制房价过快上涨，北京出台新政，首次提出限购，楼市开始降温。那时张强入行不久，刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居，每平米价格7000多元。

之后的几年，他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程，又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后，现在老山西里的房子每平米价格5万多，比八年前翻了六番。

只是这一次波动之后，张强似乎不那么乐观，他觉得未来房价不会暴涨了。“我们这行主要看国家政策的脸色，现在政策收得太紧，以后钱没有那么好赚，2016年的好日子可能不会再来了。”他说。

开发商思考怎么“活下去”

在房产中介还怀念“好日子”的时候，开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

9月下旬，房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会，会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实，在更早些时候的南方区域9月例会上，万科董事会主席郁亮就说过：

“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”

生存本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在今年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁，“限制非常多，已经超出了当初的研究。”

楼市调控层层加码，从一线城市扩展到二三四线城市，从限购到限售、限价，从限商贷到限公积金贷款，从限土地拍卖到限房企融资，仅靠旧有的模式，房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

最让郁亮担心的问题之一是“回款”，他说，“当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。

事实上，今年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。

“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说，“从2016年‘930’开始，全国一二线城市严格调控，融资收紧，在这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但继续拿地的压力逐渐增加，对于非优质地块的积极性持续降低。”

房企拿地开发的欲望正在消退，今年以来，土地溢价率持续下降，土地流标数量骤增，与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月，全国流拍土地接近800宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。

（来源：中国新闻网）

（编辑：张楠）