93.99亿!上海真如巨无霸地块由中海中环联合体底价获得

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵 上海报道
2018-10-11 16:22

中海拿下红旗村旧改项目,板块话语权在握。

10月11日,普陀四幅经营性地一次性推出拍卖,包括两幅普通商品房地块,一幅商办地块,一幅住办地块,起始总价共计约93.99亿元。该四幅地块均属于红旗村项目,位于真如副中心核心位置, 4幅地块总用地面积近7万平方米,规划地上建筑面积22.8万平方米,1幅为商办用地,1幅为住宅80%办公20%混合用地,2幅为纯住宅用地,共将建设16万平方米住宅。

地块最终由中海发展和与负责前期土地整理的中环集团以联合体模式底价获得,综合楼板价约为4.27万元/平方米。其中2幅纯住宅用地起始楼板价超过5万元/平方米,没有自持要求、没有保障房要求,但开发商“应参与承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用”。红旗村是目前上海中心城区规模最大、问题最突出的"城中村",已经被普陀区列为2015年和2016年的重点攻关项目,于16年年底基本完成旧改,彻底整顿"五违"问题。在改造的过程中很好地运用规划理念,协调各方关系,将红旗村的旧改转化为地区经济发展的新契机,“红旗村旧改”也创造了我国“城中村”改造的“上海红旗模式”。

中海此前在该板块附近开发有中海紫御豪庭,目前二手房均价8.2万元/平方米左右。同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析指出,地块为红旗村旧城改造项目,这个地段是最近两年来上海出让的地块中颇具优势。

根据规划上述四幅土地将建设高达230米的地标建筑,与李嘉诚麾下真如巨无霸综合体(最高建筑305米)共同组成真如的商业核心与上海新的城市地标。5幅地块的总地价预计将超过130亿元,总投资则将接近260亿元,成为继徐家汇地王、董家渡地王、龙阳路地王、新天地地王后上海投资规模最大的综合开发项目之一。

 值得一提的是,虽然地块在住宅部分没有要求部分自持要求,这也是基于城中村改造地块的特殊性,不过商办项目则要求全部自持,并且要求引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸、金融、互联网、文化服务等符合普陀区产业定位的优质企业。因此对商办项目的运营考验开发商综合能力。并且需要建设公共设施、广场等配套建设,背后成本不低。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,真如副中心建设进入快车道,铜川路水产市场搬迁等为今后升级、发展预留空间。地块周边有星光耀、品尊国际等多个楼盘的大型商业项目,生活便利度相当高。

同时他也指出,虽然真如同样属于城市副中心,但发展速度远不如五角场等区,一方面和区域内杂乱的环境有关,另一方面和区域内附加值不高的产业结构有关。该地块是真如副中心建设的核心位置,多个标志性项目也在建设中,届时会形成联动效应,真如副中心的真正价值也会随之被挖掘出来。不过地块出让面积将近7万平方米,投入大,对房企开发要求比较高,加上基于城中村改造的特殊性,一般房企很难参与其中。所以这次是央企加国企联合体共同运作。中环集团本身在红旗村地块“城中村”改造重任,因此顺利拿下几幅地块并不意外。而中海是央企,在商业项目上运作经验丰富,综合实力也非常强。二者联手有利于落实相关规划,除了体现项目价值外,对提升板块区域价值亦有贡献。

(编辑:贾红辉)

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