香港楼市“迎冬”：跌幅加速，中介“被离职”

受外部大环境、调控政策及银行加息等多重因素影响，价格上涨势头已持续数年的香港楼市，或正在进入调整期。

10月31日，香港特区政府差饷物业估价署公布消息称：香港楼价指数在连升28个月——累计升幅45.46%——后，于今年8月首次迎来下跌，幅度为0.07%。今年9月，下跌幅度更扩大至1.44%。

造成跌幅扩大的直接原因之一，是香港于9月底时迎来12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主，亦在政府一系列调控政策的影响下，不断下调其预期价格。

市场人士普遍担心：在考虑股市近日波动及普遍加息的影响后，10月的数字“可能会更不好看，有机会再跌一甚至两个点。”

跌势频现

今年6月底时，香港特首林郑月娥公布了其一系列旨在“帮助港人容易上车”的新住房政策，包括开征一手楼空置税、将9幅私楼地转作资助房屋，以及将居屋的定价机制由7折改为52折出售等六项措施。

作为楼市晴雨表的二手楼盘成交，在此后的几个月中一直处于比较微妙的盘整阶段。

据香港中原地产研究部相关数据：“新房策”推出后，香港四个区的龙头屋苑均出现不同程度的下跌。其中，在楼价颇具代表性的沙田第一城，其房价在15周时间内下跌了16.7%。其余几个屋苑的跌幅亦均在9%以上。

据《财经》杂志此前报道，在2017年涨幅最旺盛时，曾一度在香港绝迹的总价低于500万港币的“细价楼”，亦在房主愿意减价几十甚至上百万元以求脱手后，近期纷纷在各区重新出现，“一夜间跌回去年年初水平。”

在受地产商愿意提供高比例上车贷款等因素影响而一直火爆的新楼市场，同样的不景气亦已开始浮现：

10月期间，香港共有四个新项目开盘。截止月底时，据相关网站的不完全统计显示：售出比例仅为六成左右，已不复以往“铺铺清”的景象。

在属于四个新盘之一的香港元朗朗屏朗城汇开盘时，据《财经》记者观察：因该盘位于港铁西铁线地铁站出口，其宣传人员在数日前就开始遍布临近的朗屏、元朗及锦上路等几个站点，易拉宝海报及宣传单张的数量亦远超此前附近新盘开盘时的数量。即便如此，该盘在推售至十月底时，也仅售出了首批楼盘总数的四成左右（需考虑开盘较迟因素）。

“近期发展商开的新盘，销售速度已明显减慢，从一铺清袋，到每次只能卖三四成，一半以上的新推单位都沦为货尾。在有大量货尾顶烂市的情况下，发展商已没有条件每逢开盘都把价钱抬高一级，而只能把价钱定得比货尾盘低一些才有吸引力。”香港知名地产代理商施永青近日在报章撰文时如此谈及市况。

据香港美联物业数据显示：10月香港新屋交易数量为1100宗左右，仅占9月份总交易量的一半左右。

新盘及二手楼市场的萎缩，亦直接波及了地产代理行业。美联物业近日的一份内部通告指出：从11月1日起，其将实行“Bottom榜放取无薪假期机制”——在佣金收入最低的100名代理中，业绩最差的10%必须离职，其后55%员工必须自行申请放取无薪假期至少三个月，而业绩前35%的员工才可由主管担保。

同样在楼市景气时大幅度扩张的另外一家香港地产代理商近日亦表示：其活跃的两万多名代理中（总数约为4万人），估计年底前大约有五千人可能会“被离职”。

“整个十月开单（成交）寥寥，八个人分一笔交易的2%的佣金（代理拿其中两成），收入只得4600块。”香港新界地区某美联物业的一位代理对《财经》记者称，“算一算，底薪6000块，平均每日200费用，要包括带客打车看楼，还要往返交通。在茶楼做侍应还能得80块时薪，都好过做代理啦。”

拐点之辩

在此之前的近三十年时间当中，香港楼市曾于1997年及2015年左右经历过两轮较大幅度的调整。后者在资金充裕等一系列因素的推动下只持续了较短的时间，随后于2016年开始至今年上半年，楼价一直保持了延续上涨的态势。

前述一系列迹象出现至今，地产公司仍大多表态“看不到新盘要减价”“未看淡后市”。亦有分析人士指出，“息口平、钱多等基础都没有改变，市场只是在调整过分乐观的情绪泡沫及升得太快的部分而已。”

但在现实之中，投资者及“上车客”的心态已在悄然改变。香港数家地产公司及银行，在相关地产负面消息出现时，亦大多出现了不同程度的股价新跌。

综合目前市场的整体态势而言：其对香港楼市讨论的核心，已从是否会下跌，变成调整的幅度。其影响因素，则一是外部整体大环境将如何对香港经济造成进一步压力，另一个则是香港继续加息的涨幅。

因港币与美元挂钩，为防止资本做空，港币需跟随美元加息。9月底时，美联储进行年内第三次加息，这是本轮加息周期以来的第8次加息。香港将贴现基本利率上调至2.5%后，汇丰银行、中银香港等多家银行均已上调其最优惠贷款利率。

市场普遍预期：如美国在未来两年内持续加息，香港无论楼市还是资本市场，都将面临巨大压力。其中，瑞银估计未来一年香港房价降下跌10%；花旗预测今年下半年就会走跌7%；而中信里昂证券则预期下跌15%，并下调香港地产股评级至“减持”。

地产商拿地的决心，亦受到了一定程度的影响：10月底时，位于大屿山长沙峪南道的一块地皮最终批出，成交价格仅为1.6亿港币，与市场普遍估值的下线还要低出三成左右，为该区七年来的最低水平。

分析该地块的具体情况可见：因其并非市区，交通亦稍显不便，只能做豪宅等项目。而因空置税及整体楼市转淡等因素影响，地产商们没有了以往势在必得的心态。

香港中文大学佐德全球经济及金融研究所的一位研究人士则指出：受制于人民币对美元汇率波动影响，在分析香港楼市整体情况时，内地投资者的心态亦也必须考虑。

“一方面，港币不断升值，香港物业的投资价值正在缩水；另一方面，内地不少投资者的心态也在变得保守。即使不撤资，短期内继续加注的可能性也并不太大了。”其对《财经》记者表示，“包括豪宅及邻近深圳周边几个地区的中大型屋苑，行情都要受到影响。”

“我们目前关心的主要有两点：一是银主盘（香港指业主无力履行按揭合约被债权人清偿牌牌的房屋）是否会大量出现进一步带坏行情，再一个就是地产商是不是会劈价（降价）销售。不管哪种情况出现，大家的日子都不会太好过。”前述代理人称。

据香港金管局公布的相关数据显示：至今年第三个季度为止，香港已连续七个季度未出现负资产（银主盘）案例。

（来源：财经；记者：焦建）

（编辑：吴桂兴）