中梁向港交所递交IPO聆讯资料：阿米巴体系下的千亿规模增长与负债之考

11月13日，港交所网站挂出中梁控股集团有限公司（简称“中梁”）递交的聆讯资料。据这份聆讯资料显示，截至2018年6月30日，中梁控股实现收益97.31亿元人民币（下同），相比2017年同期收益人民币29.46亿元增加约230.31%；物业销售收益今年上半年实现人民币96.21亿元同比增加约233.3%，彼时仅28.86亿元。

中梁总部位于上海，目前已完成长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等全国重要经济区的战略布局，在浙江、江苏等20多个省市相继成功投资开发了300多个项目,应占土地储备达3500万平方米。

公司经历内部资产重组后，杨剑及其太太通过持有苏州华成99.02%而控股中梁。这家公司近两年在业内爆红，缘起其规模增长之迅猛。据克而瑞数据，2015年中梁销售仅有168亿，2016年实现337亿，2017年跃升至758亿，截至2018年10月底，中梁销售规模约1002亿，是迈入千亿俱乐部的房企中唯一没有上市的。

截至2018年6月30日，中梁手握现金及现金等物共计199亿元。从聆讯资料

可见，中梁控股的毛利由2017年上半年的人民币6.49亿元增加309.9%至2018年同期的人民币26.60亿元，对应的毛利率由2017年上半年的22%，提升达到27.3%。

高速发展很大程度上得益于独特的阿米巴管理体系。据披露，中梁阿米巴体系助其实现快速扁平化复制和扩张，中梁下属子公司从2015年底的48家增至2018年6月30日的705家，员工从740人扩招至1万人以上。

销售速度的增长，导致中梁从2015年开始未结转的销售额也开始增长，同时伴随着流动负债的上升。

公开数据显示，随着降杠杆趋势明显，行业两极分化的情况下，中小上市房企资产负债率持续上升，创下自2005年以来的新高，行业面临较大的偿债压力。中梁也不例外，2015年，中梁流动负债总额103.87亿，到了2016年为351.35亿，2017年为796.81亿，2018年上半年猛增至1184.24亿元，而到了今年9月份，中梁流动负债为1377.55亿。中梁近几年流动负债增长较快，流动负债中合约负债占比最高，增长最快，合约负债占比分别为64.67%、48.05%、65.12%、67.95，截至今年上半年，有息负债97.49亿，占比为8.23%。与此同时，流动资产也从135亿增至1543亿。因此，中梁目前的流动比率为1.1.

值得一提的是，从聆讯资料来看，中梁净负债率目前下降为44.6%，主要由于合约负债转化为收入、全年盈利增长以及总权益扩大所导致。中梁2015年、2016年、2017年、2018年上半年的合约负债分别为67.17亿元、168.83亿元、518.916亿、804.69亿。

值得关注的是，截至目前，中梁有十个处于各开发阶段的投资物业项目，总建筑面积约为9.8万平方米，预计今年下半年租赁投资物业开始产生租金收入。

（编辑：贾红辉）