11月3日，融信中国（03301.HK）于城市更新标杆项目——融信海月江潮举办了主题为“寻脉城市发展新力量”的城市沙龙。包括知名学者、机构投资者及全国财经媒体在内的30余人参加了沙龙，与融信中国相关负责人就目前增量市场规模收缩、存量价值凸显的大背景下，房地产企业该如何抓住城市更新机遇，实现快慢发展平衡这一问题进行深入探讨。

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇在活动中表示： “融信是第一个提出降杠杆的公司，我们将继续执行年初的降杠杆策略。我们在整个降杠杆的过程中依然会保持充分的流动性，保持我们未来12个月良好的运营基础，保证我们的资金充足，实现比较好的抗风险能力，同时积极做好财务规划。”

就在活动前的11月1日，融信中国公布了10月份销售月报。报告显示，融信10月单月实现合约销售124.20亿元，同比增长148%，前10月合约销售金额累计946.33亿元，同比增长169%，逼近千亿大关。

根据融信中国2018年中期报告显示，上半年融信中国归母净利润同比增长121.5%，同时公司降负举债效果显著，净负债率下降19个百分点，总债务和净债务的双双下降，公司财务结构不断优化，安全边际不断提升。

财务指标显著改善

截至2018年上半年，融信在八大核心城市群布局实现了2517万平米土地储备，合约销售规模同比增长75.7%至545亿元，至2018年10月末，这一数据增长至946亿元。

“上半年融信重点布局的杭州、上海、福州是销售额贡献较为突出的城市，而随着郑州、南京等各个城市新的项目陆续推向市场，未来融信在这些一二线城市将会出现多点开花的局面。”倪翔宇表示。

盈利方面，2018上半年融信的归属母公司净利润为15.24亿元，同比翻番，增长121.51%。毛利率提升10.7个百分点至29.3%，实际上如果扣除并购海亮的影响，这一数据已经近33%，同比提升14个百分点。每股基本盈利为1.02元，同比增长100%，盈利水平显著提升。

此外，在盈利提升的强劲势头下，融信中国的财务健康也维持在一个较好的水平。资料显示，截至2018年上半年，融信实现了总债务和净债务双双下降，总债务从年初的694亿下降到666亿；净债务从489亿下降到463亿。

净负债率为1.4X，较2017年末下降19个百分点，总资产负债率扣除预收账款不到60%，保持在较为稳妥的位置。2018年融信中国的中期报告中，融信2018年总债务/经调整EBITDA为5.59，总资产负债率为82%。

据倪翔宇沙龙上透露，到今年的10月份，有关的数据还在下降。标普在评级报告中预计，未来12个月融信中国强劲的现金生成状况和有节制的土地收购将能够控制其整体债务水平。

除总债务降低外，融信也在积极进行对于债务结构的调整。截至2018年6月30日，融信总借款为人民币666.26亿元，其中短期借款占32%，现金短债为0.96；一年内到期债务中，约14%为美元债。

目前融信预计未来一年要偿还的短期借款为210.5亿元，而其持有的现金及银行余额近219亿元，可以对目前的短期负债进行全面覆盖。

值得一提的是，降杠杆是融信2018年的两大基调之一，未来融信对轻资产的发展策略将继续坚持，进一步管控负债水平，力争将2018年的净负债率控制到100%以下，2019年底回到65%左右。

授信方面，融信和各个银行业也保持了非常良好的关系，总授信额度是1250亿，未使用的授信超过700亿人民币，融信是工农中建四大行的长期客户。其次融信还是招行、中信、广发等股份制银行的合作方。公司在今年上半年实现了2.4的利息覆盖倍数，因此在资金流动性保证上，融信依然走在前列。

深耕规划，稳步前进

今年全年融信的销售目标为1200亿，而刚刚过去的10月销售额已经突破950亿，千亿大关近在眼前。目前融信在包括福州、杭州等城市的销售排行中都居于前列，这都与融信进入各大城市市场的深耕规划有关。

融信中国第一事业部兼第三事业部总裁余丽娟表示，公司在福州的销售常年占据各大榜单榜首，在福州市场融信占据着重要的地位。今年前三季度再次称冠福州，在销售流量榜、权益榜以及大福州房企商品房销售流量榜均获第一名。其次，从全国范围来看，融信城市更新的体量约700万平方米，能排到全国前十。

东吴证券在报告中分析称，融信销售规模激增的核心要素在于其投资踩准了城市发展轮动，2013年公司在深挖闽南市场的同时，将眼光瞄准长三角区域，进入上海、杭州市场，提前布局核心一、二线城市，在土地成本低位时精准布局，享受城市基本面上行带来的红利。

根据克而瑞浙江区域发布《2018年1-9月全国百强房企在杭表现力排行榜》数据，2018年上半年，融信在品质地产竞争激烈的杭州市场脱颖而出，于杭州的权益销售金额排名地区第二，折射出企业对杭州乃至浙江的深耕能力和适应能力。

2018年上半年，融信进入长沙地区，增加长江中游城市群的布局，至此融信当前覆盖八大城市群的局面就已形成，并且以“1+N”策略辐射周边区域。“全国化布局在一定程度上可以熨平区域市场周期带来的波动，保持其销售增长的稳健性。”东吴证券称。

2017年全年融信共进入21个城市，新增78幅地块，增加1482万方土地储备，权益建筑面积达746万平米，拿地均价4814元/平方米。相比于2016年因一二线城市新增项目较多而迅速抬升的拿地均价，2017年融信及时调整策略，严控项目成本。

而在2018年上半年，土地市场热度进一步提升，融信针对市场环境变化迅速作出调整，放缓投资力度，全年新增建筑面积249万平方米，同比下降35%；上半年新增权益拿地支出74亿元，同比下降49%。与此同时，融信继续保持积极的合作态势。据统计，在上半年获取的14块地中，12块为合作开发。

“上半年末，融信权益土地储备面积1307万平米，权益占比较2017年底下降3个百分点至52%。通过轻资产合作的发展策略，企业在提高企业市场占有率的同时，也能更好的保持财务健康。”克而瑞研究报告指出。

 有好的布局，还要有一个优质的土储。融信截止到上半年总土储面积达到2517万平米，平均土储成本为6343元/平米，处于较低价位；值得注意的是，这部分土储是融信已经确权的部分，融信在郑州、太原一二级联动还有部分土储没有记录到总储备中，因此未来应该会有更大提升。

目前融信土地储备的拿地均价为6463元/平方米，维持低位，而2018年上半年合约销售均价为21494元/平方米，较大的价差将继续为企业未来的利润提供空间。

海通国际认为，融信具有充足的土地储备和可售货值，足以支撑未来几年的发展。上半年，融信供货为人民币700亿元，预计下半年供货人民币1100亿元，随着推盘节奏的加快，融信将稳妥完成2018年全年合约销售目标。

投资需谨慎