房企大佬这十年

玻璃被愤怒的业主们敲碎了，200多人拉起横幅围堵在浙江杭州世界贸易中心C座12楼礼堂里。 这一幕，发生在10年前9月的一天，肇始于万科在杭州推出的“万客会十周年之青年置业计划”，4个楼盘226套小户型房源以最低7.5折集中面市。 买贵了的业主对此愤怒不已，他们举着“万科退房”“无良万科”的牌子不断出现在项目案场。

这一年，除了降价，地产带头大哥万科还遭遇了成立24年以来的最大危机：首次负增长、拐点论、捐款门、质量门等。10年后的2018年再度追忆起来，67岁的王石称自己当时“像个青涩的苹果”，他的人生的“至暗时刻”就发生在那一年。

类似这样的梦魇并非只有万科经历过。2008年，房地产全行业亏损，众多的开发商陷入艰难岁月。不过，在当年的年度报告里，万科也表明“这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于其高成长性”。

10年前，万科的销售额仅为47.87亿元，10年后，却突破5000亿元。10年里，万科和中国房地产一样，步入高速发展。

而历史总是惊人的相似。10年后的这个秋天，“降价与维权”依旧在万科上演。内部会议上的那句“活下去”，似乎成了市场情绪的导火索，点燃着同行们的焦虑。

中国楼市走到了拐点。这10年里，如果少了地产公司和地产大咖们的参与，必会丧失一些精彩桥段和跌宕剧情。或喜、或忧、或悲；或谋生存、或走转型、或离场、或引退；地产界众生相深得世间百态精华，沧海横流，方显英雄本色。

王石与孙宏斌之战

学习万科好榜样，曾一度是中国房地产圈的潮流。万科的精细物业管理、标准化住宅和追求阳光下的利润，让其长期把持行业大佬的位置。 万科学习的是索尼、新鸿基和帕尔迪。用了30多年，万科在实现着由多元化到专业化再到有质量增长的转型。但这并不意味着万科不能被赶超。销售规模上，万科已经不再是第一，近年来，碧桂园、恒大、绿地都超越过它。

有一人在15年前，就曾公开发出对万科的战书。那是比王石小了整整一轮的孙宏斌，融创中国董事会主席。

早在2003年，尚在顺驰的孙宏斌就放言过要超越王石，成为行业第一。彼时孙宏斌40岁。但，这个梦，到了2018年还没有实现，而孙宏斌已经55岁。

王石也公开怼过他称其“吹牛”，外界则视其为疯子，2008年房地产一片哀号之际，这个疯子还拿下了北京海淀区的一个高价地块。

不同于王石称自己青涩，几年前，孙宏斌对外称，“我早就觉得我自己成熟了”。他还称，“这事都过去了还有什么过不去”“有些东西不去较劲还是挺难做到的，我这个人就是心态好”。

发展的15年里，融创有着自己的杀手锏，早年是狼性营销，近年来是并购和产品。而孙宏斌，这一路走来，是跌到谷底后的反弹。

要问十年里房地产商印象最深刻的是什么，答案无非是调控。绿城中国的宋卫平曾称每次调控，绿城都是第一个倒在血泊之中。但回过头来看，每次绿城也都活了下来。开发商也在从惧怕调控到适应调控中转变。

事实上，那些差点就在2008年倒下的企业们，现在生命力依旧旺盛。

中国的地产企业和地产大佬一样，颇具韧性。别看2008年各家身处水深火热，2年后的2010年，万科成为第一家销售金额超过千亿元的房企。也是在那一年，比孙宏斌小两岁的黄其森，将泰禾集团做到上市。

纵观这10年，成功的地产企业无非有五类。按照不具名业内人士对时代周报记者的总结，一是“战略+能力”型，万科和融创是典型；二是“战略+机制”型，包含碧桂园、中梁等；三是或战略、或能力、或机制，有一样出挑就行；四是“战略+”模式，绿地、华夏幸福当属其中；五是赌周期赌模型，风险极大。

孙宏斌，融创中国董事长、乐视网原董事长

爱拼、好胜的另一面

地产大佬们爱拼、好胜的另一面，是较强的赌性。 单纯的喜欢是一方面。比如宋卫平就喜欢一切带有竞技性质的项目，包括桥牌、麻将等。他在接受记者采访时称，“赌徒才是快乐的旅行者。这就是我生活里面的一个内容，但是知道有害无益，以后作为一个靠谱的商人，尽量控制就好了”。 2008年的许家印，为了取得新世界中国郑裕彤的信任和帮助，连续三个月去郑家打牌，玩锄大地和斗地主，牌瘾大时还会玩至深夜。

在企业经营方式和特点上，赌性也有明显的体现。

土地市场上的豪掷是为佐证。2008年，孙宏斌拿下的高价地块靠赌。再比如2009年的绿城，从2008年的危机中缓过来后，依旧沿袭了“高杠杆、高负债”的发展模式，光2009年一年，就投入455亿元买地。

从2012年起，万达的王健林就带领着这家雄性激素膨胀的公司，向世界发出了“买买买”的信号。他说：“万达就要改写世界经济历史，成为世界首家大型房地产企业成功转型为服务业企业的样板。”

他还说，“万达五年之内要做到世界前五。”只是，没有人能知道万达的边界到底在哪？一个有着超常能力的人不免有着很强的控制欲和欲望。王健林会对自己进行怎样的“管控”？

赌，也是诸多开发商身上撕不掉的激进标签。

来自福建的开发商充分印证了这一点。2013年，当李嘉诚开始陆续抛售内地物业的时候，诸多的闽系房企却从那年开始起步，进入扩张的高峰期。

2016年，11大闽系开发商总计拿地金额超过2100亿元，相比2015年增幅超100%。在不成文的坊间传言里，土拍闻“闽系房企”色变。这当中，泰禾的黄其森、融信的欧宗洪，无疑是这波扩张房企中的赢家代表。

赌的另一面，是对高周转的热衷。2017年的新晋行业第一碧桂园就以此闻名。但“高周转+高杠杆”势必要对行业大周期作出比较准确的判断，强扩张后一旦高周转受阻，直接风险在于土地支付压力即开发成本上的压力。在2016年9·30调控前未能进入销售的高价地块，未来的收益率不会太高。

闽系房企冒尖时，曾经的大哥们在哪里？

曾被王石称为“中国地产界的航母”的合生创展，尽管是第一家突破百亿销售的房企，但到目前也停留在100亿元的规模。

此一时彼一时。输家莫过于会成为别人口中的肉。这也给了诸如孙宏斌之类的地产商更多的机会，扮演了如白衣骑士一样的角色：在过去的十年里，从入主绿城、试图收购雨润集团和佳兆业，乃至接下乐视这个烫手山芋以及之后和万达的合作，等等皆是。

有一种孤独

地产大哥们不是没有难的时候。 2014-2015年，房地产成为反腐集中地。佳兆业、雅居乐和新鸿基等纷纷卷入当中。 地产大哥们也不是没有委屈的时候。

2017年的王健林有点流年不利。万达商业地产发展遇坎坷，来自中国银监会的排查授信风险，使得其旗下的6个境外项目遭遇严格管控。偿还海外负债，成为万达的当务之急。王健林壮士断腕般走下神坛，抛售资产给富力和融创。

王健林年长孙宏斌9岁，比许家印大4岁，比杨国强长1岁，仅比王石小3岁。但他的公司已经31岁了，在这几家公司的年岁中排行第二。这几年，万达明显低调了很多。最明显的表现是，在新的年度大会上，少了心潮澎湃的万达梦想，也不见了令人激动的军令状。

一同淡出企业经营一线的还有王石。2017年6月，他留下一句“我们往往高估了目前，低估了未来”，即离开了万科。

接棒王石的是郁亮，这位生于1965年的摩羯座男人，在万科30岁时就已经发出了“向死而生”的警示，他以职业经理人的身份讲述如何寻找风口的故事。但就在那不久后，迎接他的是来自宝能这一“野蛮人”的入侵。

2018年，67岁的王石在自己生日那天哭了。在那场主题叫《回归未来：到文明的源头拥抱未来》的演讲中，王石一度泪流满面。

“我成了历史罪人，原来在中国有影响力、有名望的企业家，曾经登上珠峰的人，突然被打翻在地，再被踏上一只脚。我追求的伟大的企业，是要在道德伦理上有至高点的，但现在你都攀登了珠峰了，你的道德至高点还没坟头高。”王石说。

这或许代表了企业家们的一种孤独。

“年轻的时候争强好胜，曾经赢得畅快淋漓，也曾输得一塌糊涂，但是我不后悔。”孙宏斌曾如是表示。

出走半生，归来已不再是少年。中国房地产大佬们的故事，还在继续。

来源：时代周报

（编辑：谢珍，实习生，郑若岚）