掘金闲置房源生意 斯维登置业独立运营

“北美分享住宿做的好是因为线下运营市场好，有诚信度、社会基础，消费者也接受分享逻辑，中国平台很多，但没有花力气把线下打造好。”斯维登集团董事长、途家联合创始人兼CEO罗军12月6日在接受21世纪经济报道记者专访时表示，斯维登从途家独立出来之后，便专注打造“非酒店”标准，以期形成自己的商业壁垒。

在经过进一步的业务梳理后，斯维登当日宣布将旗下致力拓展房源与不动产运营管理的业务板块以“斯维登置业”的名义独立运营。罗军表示，斯维登置业将立足于与房地产企业在一级市场进行合作、兼顾发展二三级市场，形成斯维登置业的自有闭环，一方面助力提升房地产项目的综合价值，另一方面帮助置业者在享受不动产维护、交换入住的同时，获得持续性的租金收益，并且为不动产运营商拓展更广阔的发展空间。

“斯维登未来将是一个开放、包容、以分享经济为核心的生态链闭环。”罗军表示，斯维登集团旗下斯维登置业、斯维登住宿、途远等板块将合力打造斯维登Open World开放生态，用分享经济引领不动产变革。

斯维登置业的原型是途家的线下房源业务，2011年途家成立时设立了专门的业务团队开拓线下房源，以“斯维登”品牌运营，希望保证上线房源的品质。2017年，途家线下房源独立拆分，成立斯维登集团，专注于不动产管理运营，目前旗下覆盖全国200多个目的地、超过4万套的公寓和别墅房源。2018年3月，斯维登宣布完成首次独立融资，并战略控股途窝集团，投资方为保利集团旗下的保利资本。9月，斯维登宣布签约胡润作为形象代言人，将目标客群扩展到泛大众的财富者。

打造不动产运营开放生态

胡润研究院与斯维登集团当日联合发布的《2018上半年全球房价指数》及《2018上半年海外置业投资回报指数》显示，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有16个涨幅超过10%，第50名涨幅5.9%。海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有27个回报率超过10%，第50名回报率6.2%。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示，尽管存在贸易摩擦，经济增速放缓，但中国高净值人群在投资层面仍有很大的需求量，并且未来三年需求量还会继续变多。数据显示，中国高净值人群最青睐的投资移民和海外职业地为美国洛杉矶、纽约、波士顿等。

不过罗军指出，不动产投资变现能力比较差、税负比较重、持有成本和物业成本很高，尤其是旅游地产的养护和销售比投资性地产更难。“当房地产的金融属性被压制以后，中国的房地产的突破是很难的，这种情况下，房子的使用价值就会凸显出来，消费类会成为主流，同时配上金融属性，而非金融为主配服务的属性。”

罗军认为，未来很长的时间里，无论国内还是海外，收益回报比资产增值的幅度更高，所以投资者的理念必须转变，应该更注重不动产物业长期的、稳定的租金回报。

斯维登集团副总裁、斯维登置业CEO陈石磊介绍，斯维登置业服务于房地产开发商、业主和游客三大客户群体，希望让分享经济的每一个环节产生收益，从购销阶段开始介入，使“可经营性地产”真正落地，满足大众置业者的不动产保值增值需求，促进地产项目的动销，推动闲置不动产的去库存，同时安心管家、开放式托管、全民房东和交换入住四大类方案可为房地产项目的销售赋能，给购房业主提供除房产保值增值以外更多的附加值。“并非每个人都能承担一次次说走就走的旅费，交换入住模式可以让置业者与消费者进入一个全新的不动产分享时代。”陈石磊表示。

推升级版公寓品牌

当日，斯维登还宣布其公寓体系将在原有的斯维登精品公寓、度假公寓、服务公寓的基础上，升级推出针对家庭用户的分享住宿品牌“家蜓”，并将在2019年推出专为追求体验的年轻群体打造的全新都市旅游观光品牌“觅蜓”。首批“家蜓”品牌的落地将会在原有斯维登公寓的基础上，挑选出10%符合要求的门店升级为SWEETOME·家蜓酒店公寓；首家SWEETOME·觅蜓酒店公寓将于2019年上半年在上海开业。

罗军表示，这是一次基于用户体验的品牌升级的尝试，过往斯维登公寓系列产品是按照地理位置划分，面向消费者“多人、多天、个性化、高性价比”的需求，是分享空间的分享1.0时代；而此次“家蜓”和“觅蜓”两个升级品牌，是基于用户需求的产品服务升级。

中国旅游研究院2018年发布的《中国家庭旅游市场需求报告》显示，96.5%的受访者表示渴望参与家庭旅游。2017年，94%的受访家庭曾进行家庭旅游，其中近7成出游1-3次，近7成受访者对同时兼顾父母和孩子需求的产品表示相当期待。《2018年中国游客境外旅游调查报告》显示，90后和80后过去一年的旅游支出分别增加了80%和50%，特别是90后愿为优质的住宿体验买单，包括体验更具有科技感、具备当地特色线路体验的住宿产品。

斯维登集团首席战略官胡隽透露，从历史数据来看，斯维登65%的客人都是小团体客户，包括家庭游、企业小团体、朋友团体等，而用户画像显示年轻用户更愿意住进具有设计感、科技感的房子，并且相比景点打卡更希望深度探索当地，遇见有趣的灵魂。因此斯维登希望不止提供住宿空间，更提供一体化的时间管理方案。

“传统的住宿品牌打造更关注产品本身的SOP，即预订、入住、用餐、休息、退房的闭环，这是相对以自我为中心的产品思维。而随着消费需求越发多元化、个性化，品牌方更应该深度挖掘用户的喜好和需求，设计出更符合消费者需求的产品与服务，关心他们在消费过程中的每一个碎片化时间，从运营空间向运营时间转变。”胡隽表示。

在罗军看来，今年酒店业遭遇的包括数据安全和卫生问题等舆论危机，属于行业通病。“抱怨最多的地方机会就更多，比如民宿类不是不好，而是服务的波动太大。”罗军表示，斯维登的对策是所有流程和管理标准统一化系统化，管理的颗粒度会深入到一间房间一张床。（编辑：李清宇）

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