李一戈专栏丨两个案例的启示

李一戈

关心北京房地产市场的朋友都知道，2018年起有大批限竞房入市，但销售情况并不是太好。

根据我们记者报道，今年北京的限竞房已有31个项目合计19327套住宅上市，但网签只有3693套。网签数据比实际签约数据有一段时间的滞后，但机构监测统计，总体而言，平均去化率只有40%左右。

所谓限竞房，就是限房价、竞地价的项目，为2016年9月开启新一轮调控以来所常见。它与共有产权项目一起，几乎构成了近两年北京公开出让的住宅用地的全部。

据中原地产数据统计显示，今年上市的共有产权房已达29个项目、房源32446套，是去年的7倍多。因为过去两年再没看见纯商品住房土地出让，明年下半年以后，北京楼市就将变成限竞房、共有产权房的天下了。

虽然从本质上说限竞房是完全产权的商品房，但由于是政府限价，我个人将它归为有保障性质的住房或者政策性住房。说到底，这是政府运用有形之手强制性替购房人“降价”的房子，政策性的痕迹太明显了。

早几年前，限价房时期，房子基本不愁卖。摇号，很快就“抢光”了。当然，限价房比商品房的售价低得多，有5年限售期。而限竞房没有限售期，与周边二手房的差距没那么大，但不少项目已经形成倒挂。

可是，限竞房的去化率只有40%左右，共有产权房销售也不理想。有的限竞房项目，实际销售均价比政府规定的售价还要低5000元/平方米甚至更多，还是没能做到预期的清盘。

北京新房销售市场，目前就两种类型：一种是之前的纯商品住房项目，偏高端，售价一般在8万以上，政府也是限价的（通过备案来限）；一种就是限竞房、共有产权房等“泛政策性住房”。在我看来，后一种是真正的刚需房。

政策设计者的初衷应该也是围绕“刚需”二字。最典型的就是，很多限竞房项目同时都是90/70项目，满足基本居住功能，但绝不宽绰更不奢华。我个人对此是相当赞成的。

然而，限竞房和共有产权房都未能实现旺销。专家们给出了诸多分析解释，比如，楼市下行，可选房源多，以及位置稍远、配套不足等。这些因素固然都存在，但我个人看来，最重要的还是，两年多严厉的楼市调控已经呈现出明显的效应，投资投机需求基本被挤出，刚需成为需求主体，而刚需并没有想象的那么多那么急迫。

多年前（约10年前）我就有一个观点，刚性需求是房地产市场的基础因素、支撑因素，投资投机需求才是房地产市场的强力推动因素，是房价持续上涨的决定性因素之一。

限购限售直接挡住了很大一部分投资性购房者，而限竞房、共有产权房从产品产权方面又减除了它一些可能的投资价值，销售对象就精准定位于刚需。而刚需数量是可控的、稳定的，如果他们入市的步奏慢于预期，对应的产品想涨1%都很难。

也就是说，当严厉限购的北京房地产市场，逐步变成需求以刚需为主、供应以限竞房共有产权房为主时，涨价几乎不可能，降价却是可以期待的。限竞房以低于政府限定价格销售，就是在降价。

还有一个案例，是北京旁边的燕郊。

燕郊原本是地地道道的刚需一族集中区域：买不起北京城区的房子，才来这里买。几十万上百万人口，大都是在北京上班，所以形成了蔚为壮观的交通潮汐现象。

燕郊的京漂人口，不是一天聚集的，过去这里的房价也确实一直在上涨，但都是温和的、稳定的，只有当大批投机投资客涌入进来后，才开启了它的快速上涨阀门。燕郊的房价是投机投资客拉起来的。

当燕郊也实行严格限购政策，投资客不得其门而入，甚至先期的投资客开始抛售房子时，燕郊的房价就步入了下降通道。虽然有些自媒体近段时间用某个项目的最高价与另一个项目的最低价比较，做出“房价腰斩”的标题，很不负责任，但必须强调，这类投资投机气氛相当浓郁、泡沫相当严重的区域，房价出现较大幅度下跌是再正常不过的现象。

同样是限购下楼市的调整，北京城区与燕郊的表现是完全不同的。

北京仍旧有庞大的本地刚需，但它是稳定的、可预期的，而新供应的产品（限竞房、共有产权房）主体又是为刚需量身打造的，那么北京楼市的调整就将是温和有序的，塌不了。

燕郊的楼市需求是外溢来的，刚需和投资需求均如此。当限购后的外溢需求被挡住，而本地需求无法同步生长（人口和经济基数太小），它的跌落就不会是温和平稳的，而且短时间内很难弥补，除非放开限购。

这两个案例可提供怎样的启示呢？第一，买房不要去投资投机浓郁的区域。它固然爆发迅猛，但跌落也相当可怖，而且若没有新的外力加入很难止跌。你又做不到快进快出，何必火中取栗？第二，热点大城市，限购之后，以泛政策性保障性住宅为主的刚需产品，供应量必须跟得上，持续两年以后，房价一定可以控制住，再坚持下去，房价还会微幅下跌，但又不会快速大跌。此其所欲也。（编辑 欧阳觅剑）

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