香港房价跌落神坛

过去几年，全球房价普遍上涨，从温哥华、墨尔本、到美国加州和英国伦敦，而香港一直是表现最抢眼的市场之一。但到了2018年底，香港楼市已出现放缓迹象，甚至有了“泡沫破灭”的担忧。面对这种情况，有人希望香港特区政府出手救市，但香港特区行政长官林郑月娥表示，幻想政府会出招救市“可以停止了”。现在看来，特区政府不仅不救市，还要大幅增加土地供应。

12月31日，香港土地供应专责小组向香港特区行政长官林郑月娥提交一份逾百页的最终报告，建议特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项，预计共可提供3235公顷土地。2018年4月至9月，专责小组举办公众参与活动，广邀社会各界就土地供应选项及其他土地供应议题发表意见。期间收到超过29000份问卷、68300份透过其他不同渠道提交的意见，并通过随机抽样的电话调查成功访问3011名市民。报告显示，在这些选项中，棕地获得的支持度最高，问卷支持度为87%、电话调查支持度为79%;中长期选项中，发展东大屿都会问卷支持度为62%、电话调查支持度为58%。棕地泛指香港新界一些因农业活动衰落而改作其他用途的前农地，常见用途包括露天贮物、停车场、回收场等;东大屿都会涉及在香港岛及大屿山之间的中部水域拓展土地面积逾1000公顷的人工岛。报告指出，发展东大屿都会人工岛计划是突破现有各类土地长期短缺困局的主要关键。

专责小组主席黄远辉表示，任何一个选项都会牵涉环境、工程技术、成本以及落实时间表等不同挑战，但目前香港的土地供应短缺属“迫在眉睫”，因此必须迎难而上、多管齐下，全速落实所有可行方案。林郑月娥表示，专责小组指出香港实际需要的新增土地将远高于政府早前预计的1200公顷，再加上市民对建立土地储备的认同和改善居住条件的清晰诉求，特区政府必须多管齐下，大幅增加土地供应。政府制定了新房屋政策，包括增加公营房屋比例、为不同收入群组建立置业阶梯、把资助出售房屋定价与市价脱钩、改拨私人房屋用地作公营房屋用途等。林郑月娥还表示，下一阶段工作是集合相关政策局和部门的力量，全速觅地造地。

加大土地供应，有利于解决高房价问题。但过去几个月，香港楼市已经明显降温了。中原城市领先指数显示，去年10月香港房地产市场出现29个月来的首次下跌。到了11月，房价环比再次下跌3.43%。连续两个月下跌，已经是2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看，房价已经下跌了约5%。成交量方面，据香港土地注册处数据，香港11月住宅销售额260亿港元，较2017年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套，2017年同期为5694套，同比下降54%。而且，在这个寸土寸金的地方，甚至还出现了土地流拍、豪宅亏本甩卖、以及违约的情况。

一般认为，香港楼市降温和美联储加息密不可分。香港于1983年10月实施联系汇率制度，维持美元兑港元汇率7.8:1左右。2009年以后，美国实行量化宽松政策，货币供应量大幅增长，香港为维持港元汇率稳定，市场利率长期保持低位。随着美联储加息，2018年二季度以来，金管局多次出手买入港元，以稳定汇率，导致了购房者贷款成本的上升。正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。

2018年的最后几个月，香港楼市似乎走到了是短暂回掉还是泡沫破灭的路口。面对房价大跌的风险和刚需住房者的压力，有人乐观，有人悲观。10年宽松过去了，香港房价怎么走，2019年或许是个分水岭。

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