武汉楼市2018“画像”：房价降了 土地供应楼面价降了 但联合办公“拯救”写字楼空置率

随着中国经济结构的调整，中国楼市活跃度也已重新洗牌，被坊间称为“新一线”城市的武汉，成为企业家们争夺的热点，在跌宕起伏的2018年，武汉楼市在如何演绎？

1月17日，多位受访人士向21世纪经济报道记者“描绘”出武汉楼市的年终盘点，还原这个市场的全貌。在刚刚过去的2018年，武汉住宅供过于求趋势显现，土地供应市场量涨价跌，商品房价格则迎来多年来的首次下降，截至2018年12月，武汉市商品住宅成交均价14657元/平方米，同比下降11.1%。但让人意外的是，作为联合办公在武汉发展最快的一年，高端写字楼市场却相对平稳，成为“楼市寒冬”里的一股暖流。

 房价和土地供应单价下降

戴德梁行提供的数据显示，多年来，全市住宅均价首次下降，武汉房地产市场信息网数据显示，2018年4月武汉商品住宅成交均价降至全年最低点，仅10953元/平方，全年武汉市商品住宅销售面积1468.9万平方 米，同比下降约19.3%。

土地供应方面，土地成交均价掉头向下。戴德梁行方面指出，2018年，武汉市共出让土地198宗，最终成交171宗，流拍27宗，流拍率提高。全年土地成交面积1086万平方米，同比增加约3.8%，但总成交金额1332亿元，同比下降约11.4%，全市平均楼面地价出现了多年以来的首次下降。在土地供应结构上，2018年的武汉土地供应继续向非核心区域转移，次中心区和远城区仍是供应主力。

值得关注的是，2017年，武汉市大部分区域成交楼面均价在1万元/平方米以内区间，成交面积多集中在100万平方米以内区间；但2018年，大部分区域成交均价下降至8000元/平方米以内区间，成交面积扩大至180万平方米以内区间。戴德梁行负责人表示，武汉市土地供应开始集中于次中心区和远城区，并向非核心区域发展的趋势。

茶水费、一房难求的局面在2018年下半年已然结束，反之，各类楼盘的促销电话开始频繁“骚扰”市民，楼市供销格局也已然变化。戴德梁行提供的数据显示，2018年，武汉市商品住宅批准上市面积2192.8万平方米，较2017年上升约5.1%，而销售面积为1468.9万平方米，同比下降约19.3%。

作为排行第四的新一线城市，武汉自2017年以来的推出一系列招商引资和大学生留汉政策，已经开始产生成果，城镇居民人均可支配收入等也继续保持在较为稳定的增长，人口也处于高速吸纳时期，2017年，武汉人口净迁移率达到了19.8%的历史高位。

但政策鼓励和居民收入提高并没有带来住宅市场销售的增长。和其他陷入房地产寒冬的城市一样，武汉住宅市场销售下降的症结在于，多年来持续增长的房价造成居民部门杠杆率持续攀升。

WIND数据显示，2017年城镇居民可支配收入累计增长2.86倍，个人住房贷款累计增长12.68倍，我国个人住房贷款增速显著高于城镇居民可支配收入增速。

还债压力增加造成对居民社会消费的挤出。中国城市家庭每月需要拿出40%左右的家庭收入用以归还贷款。因此，有专家认为，从居民可承受能力看，房地产市场已经或即将进入拐点。

联合办公“扳回”甲级写字楼空置率

虽然拐点趋势已现，但让开发商们聊以安慰的是，在发展潜力不错的武汉市，2018年迎来联合办公的快速扩张期，优质甲级写字楼市场在新市场需求刺激下表现相对稳定，空置率情况优于其他房地产细分领域。

仲量联行提供的数据显示，继2017年新增116.4万平方米的供应之后，2018年武汉办公楼市场共新增体量88.1万平方米，全市总体量达到526.3万平方米。

持续高位供应之下，武汉优质写字楼市场相对稳定。在整体供大于求、竞争加剧的格局下，写字楼整体空置率达35.8%，基本与2017年持平。其中甲级空置率同比下降0.1个百分点至36.1%，乙级空置率同比上升1.3个百分点至35.6%。特别是中国高新区的光谷区域，甲级写字楼去化速度最快，空置率全年下降约33.4个百分点，其租户主要以科技类公司为主，IT公司尤为活跃，比如斗鱼、今日头条均在新发展国际中心大面积租赁。但业主议价能力受到影响，全市净有效租金同比下滑1.9%至86元/平方米/月，其中甲级写字楼租金同比回落1.4%至106月/平方米/月。

在戴德梁行进行的抽样调查中显示，2018年武汉甲级写字楼空间去化月24.6%来自联合办公，甲级写字楼中的主要入驻联合办公品牌58.6%是本土民营初创企业，其次是优客工厂等内资连锁占比24.1%。

联合办公模式，可能要追溯到2008年美国的wework在金融危机中，开创的一种集合共享、社交的办公模式。2014年，国内联合办公模式开始兴起。

“以往购买、租赁写字楼造成对企业现金流的大量占用，联合办公对企业来讲是一种全新的资产组合方式。”中海商业Officezip品牌主理人李雪瑞认为，“另一方面，人力资源结构愈发年轻化，联合办公能够适应年轻人对全新工作生活方式的追求。对运营方来说，联合办公将带来二战已来写字楼产品的全新变革。”

因此，仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣表示：2018年，联合办公在亚太区呈现了35%的高速增长，无论是对业主方、营运商还是企业租户都是三赢的形势。目前来看，联合办公以及商务空间的扩张有望为所在办公楼带来优质配套，提升租户体验。

而在商业方面，2018年，武汉新增供应9个项目约69.3万方，三环以内新增项目体量均在8万方以下，超10万方体量项目只有两个均位于三环外。2018年，武汉核心商圈优质零售市场租赁需求整体保持稳定，截止四季度末，全市核心商圈空置率同比升高0.9个百分点至4.5%，四大核心商圈首层平均租金录得635.5元/平方米/月，环比微降1.6个百分点，同比升高约1个百分点。

其中，餐饮业仍然是开业率最高的业态，约占全年新店开业面积的31.9%，其次是服饰，约占22.3%。此外娱乐休闲、教育、美容养生等业态开业积极，分别约占全年新开店面积的13.7%、10.4%和5.6%。

（编辑：贾红辉）