刘强东27亿元买下翠宫饭店，地产基金怎么看？

近日，天眼查网站显示，北京京东尚科信息技术有限公司（以下简称“京东尚科”） 27亿受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权，成为北京翠宫饭店的唯一股东。

据了解，京东尚科为北京京东世纪贸易有限公司全资控股子公司，法定代表人为刘强东。翠宫饭店成立于1987年，曾经是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店。但近来，翠宫饭店因五星级被取消及业绩不佳陷入抛售。其于2018年11月26日在北京产权交易所挂牌出售，挂牌转让方为海淀国资经管中心，转让底价为26.83亿元。

此次京东的接盘，是否意味着未来将进军酒店行业？对此，京东副总裁宋旸在朋友圈发文回应称，不是为开酒店，也不是为了开发布会，就是用做办公场地。

一位地产基金业内人士也对21世纪经济报道表示，京东此次收购翠宫饭店更多应出于其自用之需要。此次收购总对价约为人民币27亿元，物业合计地上面积为55893㎡，核地上单价约4.83万元/㎡，考虑翠宫饭店地理位置、交通便利等情况以及中关村区域缺少整栋办公物业的背景，本次收购价格可谓公允。

京东就此次收购发布的信息也符合上述之判断，未来计划将该项目将改造成以科技研发、商务办公为主，成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间。考虑京东总部位于亦庄，其在中关村核心区域设立新的办公场所以吸引周边教育、人才的想法符合商业判断。

同时，据最新的市场报告，中关村区域平均租金约330元/（㎡·月）。从收益角度讲，本次收购也较为理想。另外，本次挂牌条件要求意向受让方须为高新技术企业且上一年净资产不低于人民币50亿元，可谓“定向”操作，所以出让方北京市海淀区国有资本经营管理中心也“明显”有意引入京东。

“综上，该笔收购为典型的自用型买家收购，物业收购后改造以满足京东办公之需要，财务方面也符合投资收益的要求，是笔不错的交易。”上述人士说。

而与京东相比，地产基金收购存量物业的目的和考量点，通常存在较大差异。弘基金创始合伙人兼CEO孙铭辰对21世纪经济报道表示，地产基金的核心目标是实现投资人财富的保值与增值，所以在收购存量物业时，主要会考量该物业产生收益的能力以及未来价值增长的潜力，而这些都与物业产生现金流的水平息息相关。

“基金就是通过管理、改造、运营等活动实现物业产生现金流能力的增长从而实现投资价值。除此之外，我们也会关注投资标的在法律、财务等各个方面的问题，为投资排除潜在风险。”他说。

（编辑：林坤）