2110份调查看清中国住房现状——居民住房拥有率高、一线城市改善需求大、六成居民认为房价过高但仍有五成有买房意愿

摘要：

天风证券研究所组织春节返乡问卷调查，共回收2110份有效问卷，其中一线城市（北上广深）770份，占比36%；其余城市占比64%；从年龄看，20-35岁与36-55岁人数最多，分别为1417和513，占比分别为67.16%和24.31%，区域分布相对合理，年龄分布比较集中

整体住房拥有率较高，北京及20-35年龄段住房拥有率最低，一线城市居住面积改善空间较大：整体住房拥有率为86.4%；一线城市为84%、二三四线城市为88%，一线城市中北京住房拥有率最低为80.8%，深圳83.0%、上海86.5%、广州93.3%；从年龄来看，20-35岁住房拥有率最低为82.0%，36-55岁住房拥有率为95.3%，55岁以上住房拥有率为97.2%，整体住房拥有率相对较高。在有房者中，一线城市居住面积改善空间较大，50-100平米占比最高，达到35.6%，100-200平米占比33.5%；而二三四线城市居住面积较高，100-200平米占比最高，达到43.0%，50-100平米占比为33.6%；可以看出一线城市居住面积总体比二三四线城市略微偏小。

大多数房贷占家庭支出不超过30%，人均月房贷/房租低于3000元的最多，占比达到38%，人均月收入集中在1万元-5万元，59%对收入增长乐观，较去年下降，大部分人不与父母一起生活，大部分人没有父母财政支持：调查显示62.6%的家庭房子月供占收入比例在30%以内，19.0%的家庭房子月供比例在30%-50%，整体而言购房杠杆较低。家庭人均月固定房贷/房租支出为3000元以下的最高为38.39%，3000元-5000元占比20.85%，5000元-1万元占比17.58%。而收入方面，37.9%的家庭人均月收入在1万元-5万元，25.9%的家庭人均月收入在5000元-1万元，5万元以上占比8.2%，家庭收入差距较小，且有59.1%的人认为自己未来一年收入将实现增长，乐观情绪较去年同期调查的80%有大幅下降。采访人群中，25.6%的人为独居状态，24.5%为三口/四口之家，20%二人世界，12.94%与父母同住（有孩子），10.57%与父母同住（无孩子）。另外，68.6%的人表示父母不会提供财政支持，20.1%的人会接受父母提供平均每月5000元以内的支持。

六成居民认为目前房价过高难以接受，54%的人有买房意愿，买房压力主要来自首付不足：数据显示，有59.7%的采访人群认为目前房价过高，23.6%的人认为目前房价可以接受。在买房意愿方面，54.0%的人想要买房，其中28.8%的人是为了改善需求，25.2%的人认为首套房是刚需；另外有38.9%的人无买房意愿，其中19.8%认为改善需求不急，19.1%表示房子已购。人们对买房存在的压力和担忧中，最突出的是首付不足，占36.2%，其次担心下跌占25.5%，收入下跌占20.4%，9.1%的人是由于贷款较难。

房租大部分不变，采访人群大部分认为周边房子房租微涨，超过半数认为今年房子比去年同期难卖，物业费普遍不高：调查显示，认为自己支付或收取的房租没变化的比例最高，为30.4%，14.5%认为涨不超过20%，12.8%认为涨20%以上，2.8%认为下降。认为身边房子租金趋势微涨的比例最高，为45.5%，持平的占25.5%，下降和大涨各占10%。54.4%的采访人群认为他们所在地的房子目前比2018年春节更难卖，其中34.6%的人认为难卖一点，19.8%的人认为要难卖许多；仅有22.7%的人认为与去年春节一样。在住房物业费收取方面，物业费为2-4元/平/月最高为29.1%，24.7%为2元以下，9.2%为4-6元，6元以上仅为3.8%。

投资建议：通过2110份问卷调查，我们发现样本群体住房拥有率相对较高达到86.4%，以大户型大面积为主，改善型需求下降。此外，我们看到由于过去多年严格的首付比例限制，我们整体的购房杠杆相对合理，人均月房贷/房租不超过3000元最多为38%，居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近62.6%，但有六成的居民认为房价过高难以接受，超过半数认为他们所在地的房子目前比去年同期难卖。54%的采访人群有买房意愿，41%的人对未来收入增长不乐观，大部分人认为买房压力来自于首付不足。租房市场方面，大部分人认为房租不变。

风险提示：一季度销售数据不达预期，政策持续调控，问卷调查样本具有局限性。

正文：

天风证券研究所组织春节返乡问卷调查，本次新春返乡调查问卷地产板块共涵盖17个相关问题，调查对象区域看，其中一线城市770份，占比36.5%；其余城市占比63.1%；从年龄看，20-35岁和36-55岁人数最多，分别为1417和513，占比分别为67.2%和24.3%。

1.住房拥有率较高：整体房屋拥有率86.4%，北京及20-35年龄段住房拥有率最低，一线城市居住面积改善空间较大

整体房屋拥有率较高，北京及20-35年龄段住房拥有率最低：我们调查的2110个样本中，住房拥有率为86.4%，共1822人有房；从区域来看，一线城市的住房拥有率为84%、二三四线城市的住房拥有率为88%，一线城市中北京住房拥有率最低，为80.8%，深圳83.0%，上海86.5%，广州93.3%；从年龄来看，20-35岁住房拥有率最低，为82.0%，36-55岁住房拥有率为95.3%，55岁以上住房拥有率为97.2%，整体住房拥有率相对较高。

一线城市居住面积改善空间较大：在有房者中，居住面积为100-200平米的比例最高，为39.5%，居住面积50-100平米占比34.3%，面积50平米以下的占比11.5%。分城市层级看，一线城市居住面积改善空间较大，50-100平米占比最高，为35.6%，100-200平米占比33.5%；而二三四线城市居住面积较高，100-200平米占比最高，达到43.0%，50-100平米占比为33.6%；可以看出一线城市居住面积总体比二三四线城市略微偏小。

2.购房杠杆相对较低：大多数房贷占家庭支出不超过30%，家庭人均月固定房贷/房租支出低于3000元的最多，占比达到38%，人均月收入集中在1万元-5万元，59%对收入增长乐观，较去年下降，大部分人不与父母一起生活，大部分人没有父母财政支持

购房杠杆相对较低，人均月房贷/房租低于3000元的最多，占比达到38%，人均月收入集中在1万元-5万元，59%对收入增长乐观，较去年下降：从样本数据看，调查显示62.6%的家庭房子月供占收入比例在30%以内，19.0%的家庭房子月供比例在30%-50%，整体而言购房杠杆较低。从住房支出具体数字来看，家庭人均月固定房贷/房租支出为3000元以下的最高，为38.39%，3000元-5000元占比20.85%，5000元-1万元占比17.58%。而相对房贷而言的收入方面，37.9%的家庭人均月收入在1万元-5万元，25.9%的家庭人均月收入在5000元-1万元，5万元以上占比8.2%，家庭收入差距较小，这也许存在特定样本误差，我们问卷发放以亲朋好友为发放对象；关于未来一年收入增长预期，只有59.1%的人认为自己收入将实现增长，乐观情绪较去年同期调查的80%有大幅下降。

3.六成居民认为目前房价过高难以接受，54%的人有买房意愿，买房压力主要来自首付不足

大部分人认为房价过高，买房意愿超过半数：数据显示，有59.7%的采访人群认为目前房价过高，23.6%的人认为目前房价可以接受。在买房意愿方面，54.0%的人想要买房，其中28.8%的人是为了改善需求，25.2%的人认为首套房是刚需；另外有38.9%的人无买房意愿，其中19.8%认为改善需求不急，19.1%表示房子已购。人们对买房存在的压力和担忧中，最突出的是首付不足，占36.2%，其次担心下跌占25.5%，收入下跌占20.4%，9.1%的人是由于贷款较难。可以看出在买房问题上，56.6%的人是由于收入不够多或不够稳定导致买房困难，20.4%的人更在意房子保值。

4.房租大部分不变，采访人群大部分认为周边房子房租微涨，超过半数认为今年房子比去年同期难卖，物业费普遍不高

调查显示，采访人群中，认为自己在过去一年支付或收取的房租没变化的比例最高，为30.4%，14.5%认为涨不超过20%，12.8%认为涨20%以上，2.8%认为下降。认为观察到的身边房子租金趋势微涨的比例最高，为45.5%，持平的占25.5%，下降和大涨各占10%。54.4%的采访人群认为他们所在的地方房子目前比2018年春节更难卖，其中34.6%的人认为难卖一点，19.8%的人认为要难卖许多；仅有22.7%的人认为与去年春节一样。

在住房物业费收取方面，29.1%的物业费为2-4元/平/月，24.7%为2元以下，9.2%为4-6元，6元以上仅为3.8%，可以看出，53.8%的物业费小于4元，大部分物业收取费较低，仍有一定提升空间。

5.投资建议

通过2110份问卷调查，我们发现样本群体住房拥有率相对较高达86.4%，以大户型为主，改善型需求下降。此外，我们看到由于过去多年严格的首付比例限制，我们整体的购房杠杆相对合理，38%人均月房贷/房租不超过3000元，居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近62.6%，但有六成的居民认为房价过高难以接受，超过半数认为房子比去年春节难卖。54%的采访人群有买房意愿，41%的人对未来收入增长不乐观，大部分人认为买房压力来自于首付不足。租房市场方面，大部分人认为房租不变或微涨。

风险提示：一季度销售数据不达预期，政策持续调控，问卷调查样本具有局限性。

免责声明：21财经APP金V头条提供的专栏作者署名文章内容，仅代表作者本人观点，不代表21财经立场。投资有风险，入市需谨慎，相关内容所涉及的投资建议，仅供用户参考，不作为投资依据。