社论丨实现经济“六稳”目标需重视政策顺序

国家统计局日前公布的数据显示，我国1月份70城新建商品住宅均价环比58个上涨，8个下跌，4个持平。其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%。应当说，住房价格依然比较稳定。

不过，目前市场气氛开始改变，严格调控之后正在蠢蠢欲动，相关从业人员已经开始为楼市造势，但新一轮上涨是否出现仍待观察。

首先，影响楼市的货币政策因素显现松动迹象。目前，根据1月份过高的信贷数据与创纪录的社融规模，市场倾向于认为新一轮货币宽松政策已经启动，A股已经做出了反应，出现由流动性支撑的快速上涨。按照过去的经验，楼市也会很快走热。

这并非仅仅是一种感觉与经验，而是有具体的事实配合。比如2019年1月份以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加6969亿元，而去年整年这一数值为4.95万亿元。

根据融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。报告显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成。合肥等地十几家银行近期出台政策，确认房贷已结清在买第二套房时，房贷利率将按照首套房贷利率执行。

其次，一些地方在过去的一个多月的时间里，取消了住房销售限价措施，一些城市则对购房资格大幅放松，在一城一策的原则下，不少地方放松了地产调控。这些信号表明这些地方政府似乎希望楼市复苏的想法。这与此前历次楼市严格调控后尝试放松时的表现如出一辙。

其三，一些新出的政策规划为市场制造了住房投资的理由。比如，北京市政府在不久前开始搬迁到通州后，带动了河北燕郊等地的房价上涨；日前《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》出台，市场也产生了潜在的都市圈人口流入以及住房价格上涨的预期。

总体上而言，市场相信经验与感觉。在过去的十年，2008年的货币宽松政策导致了2009年楼市大涨，在随后几年的紧缩之后，由于经济下行压力较大，2014年11月后，货币政策重新宽松，为2015年的股市大涨提供了可能，2016年则开始出现新一轮全球性的房价暴涨。

市场从政策信号预判，在当前经济下行压力再次出现后，可能会继续采取刺激性政策以稳定经济增长。当1月份的金融数据公布后，A股市场首先做出了强烈的反应，楼市也在跃跃欲试。

当然，2019年中国要求采取积极的财政政策与稳健的货币政策为组合的宏观政策，配合结构性政策，实现经济“六稳”目标。但是，需要注意的是政策执行顺序。在过去几年，供给侧结构性改革过程中，首先执行去产能政策，导致上游商品价格大涨，给制造业带来成本压力，去库存政策则刺激了楼市暴涨，当最后进入防风险、去杠杆阶段后，由于实体经济压力比较大，房价过高，增加了市场的脆弱性，使得去杠杆投鼠忌器。

现在，房价依然高悬，家庭部门快速攀升的杠杆率已经影响到了消费，居民部门加杠杆的能力受到限制。在这种背景下，应该先出台地产业长效机制，然后放松地产调控。如果顺序搞反，一些购房者会因担心房价（会因为货币政策）再次暴涨而不得不追高买入，而此后又出台长效机制，很容易给这些人造成损失，成为社会问题。

事实上，政府或许希望通过结构性的货币政策让资金流入实体经济，帮助民营企业化解融资难融资贵的问题，促进投资结构的优化，在稳增长的同时实现高质量发展。但是，每一次部分流动性总是会流向楼市和股市，这是因为实体经济缺乏投资机会。

2014年开启的上一轮宽松周期，强化了经济结构性失衡，产生更高的资产泡沫，提升了家庭部门以及宏观经济的杠杆率。也就是说，虽然获得短期效应，但付出的代价更大。现在，尽管经济再次面临下行压力，需要增加投资稳定经济，但是，应该以积极的财政政策为主，货币政策必须坚持稳健中性，因为货币流向无法控制，在一个经济下行阶段，宽松的流动性只有通过投机才能获利，如果楼市和股市重新火热，尽管可能造成活跃气氛，但最终要承担成本。

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