年复合增长率高达48.3% 滨江服务正式赴港IPO

3月15日，滨江服务集团有限公司（3316.HK，简称“滨江服务”）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务平开6.96元，收盘价7.32港元，涨幅5.17%，总市值19.52亿港元，动态市盈率28.36倍。

（图中人物从左至右为：滨江服务董事会主席及总裁朱立东、控股股东戚金兴）

据财报披露的数据测算，2015年至2017年，滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

截至2018年8月31日，滨江物业旗下管理项目主要集中在长三角，服务对象主要聚焦于高中端物业。服务覆盖浙江的15城市及上海，共有68个在管物业，包括51个住宅物业以及17个非住宅物业，合同管理面积17.9百万平方米为约4.8万个物业单位提供服务。

滨江服务董事会主席及总裁朱立东现场接受媒体采访时称，内地有非常多的二手房存量市场，除了住宅，还有写字楼，也有产业园区，所以内地能够提供物业服务的范围是非常广阔的。根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。

截至2017年12月31日，其在管住宅物业的约66.1%为高端物业，平均住宅物业管理费约为每月每平方米3.77元人民币（下同）， 明显高于百强企业平均 2.30元，但据董事长朱立东透露，滨江服务的物业费收缴率一直很高，2017年达到98.8%。

与其他脱胎于母公司的物业公司一样，滨江服务30%业务来自合作方，6、70%来自滨江集团。值得一提的是，滨江物业的控股股东是戚金兴，其通过家族信托委托一家名为巨龙的公司持有滨江服务63.36%股份。这意味着，戚金兴除了拥有A股上市公司滨江房产外，还是滨江服务的实控人。而绿城服务则出现在基石投资者名单中，认购987万股股份，对此，滨江服务管理层称，绿城服务出于价值投资角度加入了基石投资者行列，但如果“今后有合作机会，将会优势发挥”。除了绿城服务，滨江服务还引入了杭州东业和天堂硅谷资产管理。其中天堂硅谷资产管理也曾是绿城服务的基石投资者，并已在股份解禁后半年退出。

对于滨江服务选择在香港上市，戚金兴认为，这是出于国内与香港资本市场是两种运作模式、两个渠道互补的思考。“如果两个公司都在A股相当于两个儿子，现在相当于一个儿子一个女儿，（财务结构）相对更完美。”戚金兴举例称，此前滨江集团投资了西雅图一个写字楼，这个建筑物包括地下建造7层，地上42层，建造工艺不同于国内。“通过这项投资，我们了解了美国建筑技术创新和市场化程度。一个企业需要走出去看看世界是什么样子，至少拥有香港资本平台之后，学会更多资本操作”。

根据滨江服务的招股书显示，在2015年、2016年和2017年，滨江服务分别实现收入1.59亿元、2.26亿元和3.49亿元，相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元。

与此同时，滨江服务积极谋求区域内外的扩张，载至2019年2月19日，已将业务扩展至江苏及江西，涵盖中国4个省、直辖市及自治区的19个城市,新增11个物业管理服务项目 , 亦获得11个新非业主增值服务项目。

2015年至2017年以及截至2018年8月31日，滨江服务来自滨江集团的收入仅为4610万元、5040万元、6510万元及3760万元，分别仅占总收入的29%、22.3%、18.6%及12.2%，呈现逐渐下降趋势。

对于此次募集到的资金用途，滨江服务在招股书中指出，主要用于五个方面：收购其他物业管理公司、开发集团的管理服务系统、投资于资产管理平台、扩张公司规模和作为营运资金。

（编辑：张伟贤）