万科去年净利337.7亿暂列第三 “白银时代”头部房企竞争加剧

在“收敛聚焦”大半年后，万科交出了第一份答卷。

3月25日，万科公布2018年年报，实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点；全年纳税额762.96亿元。

从规模来看，万科销售次于碧桂园，不再是行业老大，如果说这在很大程度上是万科主动为之，那么净利润方面则稍显不足，万科归属上市公司股东净利润仅排第四，低于中海地产、碧桂园、恒大，中海去年的净利润是449亿港币，碧桂园则是346亿人民币，恒大还未公布财报，预计也将高于万科。

不过，万科的业务布局极具优势，后劲十足。2018年，公司在全国商品房市场的份额进一步提升，达4.05%，较2017年上升0.09个百分点，在24个城市的销售金额位列当地第一。

2018年，中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8。前100家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

白银时代，是万科在2012年提出的行业判断，曾引发行业争议，甚至有人认为万科误判了市场、错失了发展机会。在2018年年报中，万科再次提出“这就是一个白银时代”，并指出白银时代是一个更多变、更细腻、竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

去年，万科提出战略升级“城乡建设与生活服务商”，并于年中提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，这是万科应对白银时代的主要思路。

万科内部人士透露，“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

房地产的黄金时代比拼的是开发业务及其规模，“白银时代”则比拼开发＋运营，持有物业的运营成为新的竞争赛道，在这方面，万科已跑在了前面。

从这份财报中，可以一窥万科收敛聚焦后的发展重点。物业服务是万科最为看重的运营业务之一。2018年，万科实现物业服务营业收入98亿元，同比增长33%，成为国内首家营收近百亿的物业公司。

租赁住宅业务在2018年提提升为核心业务，截至目前，万科长租公寓覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间；截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米；万科旗下的万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米。此外，万科还在产业办公、冰雪及其他业务上进行探索。

综上，万科当下明确“聚焦”的业务主要包括，开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储，产业办公、冰雪度假次之。

过去6年来，房企在各个领域展开多元化转型，进行多元空间运营的尝试。如今什么业务可做，什么没有前景，作为行业先锋，万科的上述操作可为行业提供借鉴。

业务能力之外，白银时代的房企竞争更是财务、资金和融资能力的竞争。2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底持有货币资金1884.2亿元，高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元；净负债率为30.9%，几乎处于行业最低位，甚至低于中海地产。

在融资环境趋紧的背景下，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券（5年期）最低发行利率4.05%，期票据（3年期）最低发行利率4.03%，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13%。

充裕的资金和较低的融资成本，将为万科持续引领行业提供支撑，万科董事会主席郁亮表示，万科要成为白银时代的“冠军组织”；房地产的下半场，万科依然有实力成为行业王者。

万科在财报中表示，转型绝非易事，未来需要至少建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。

也不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。 “因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代；一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。”

（编辑：李清宇）