世茂许世坛：不会牺牲利润拿地

3月26日，世茂房地产（00813.HK，简称“世茂”）公布2018年业绩，泰禾意外成为主角之一。过去不到一周时间内，世茂连续接手了泰禾两个地产项目。

此前的3月25日，泰禾公告称，福州泰禾向福州傲尔转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业有限公司、南昌欧风置业有限公司、南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司和南昌安晟置业有限公司四家项目公司各51%股权，股权对价分别为973.18亿、32.84亿、49.27亿、433.26亿，共计1488.56亿，承接债务分别为251.30亿、65.73亿、0亿、0.22亿，共计31,7.25亿，总对价分别为1224.48亿、98.57亿、49.27亿、433.48亿，共计1805.80亿。

此前，在3月22日，泰禾的子公司杭州泰禾向世茂子公司上海煦晓转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，股权对价约为3.8亿元。

泰禾表示，公司就具体地产项目与其他机构或地产公司合作开发，属于正常的经营行为；至于“16泰禾01”，已经额外准备了专项资金，不存在兑付风险。据财联社消息，泰禾已将所有本金及利息足额划至中登公司指定账户。

对于收购，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛回答媒体提问时表示，我们合作的企业都有一定实力，我们和泰禾是战略的合作，绝对不是只有两个项目。“只是泰禾仅公告了两个，其实我们合作的范围比这个大得多。他们的优势是项目比较早，对比今天的地价有优势，此外他的作品还是不错的；世茂的优势在于融资成本和现金，以及产品、销售、去化、管理都是比较强的。”

据许世坛透露，在泰禾资产包中，项目大部分都与世茂产品线契合，而世茂在选择项目的时候首要考虑的是城市潜力与项目所处地段。

泰禾只是世茂加大收并购力度的一个主注脚。据透露，世茂在一季度已完成1000亿货值的收购。许世坛透露，在被世茂收购的企业中，有在规模前20的、前50的、前100的。他称这是一个并购的好机会，因为很多房企这两年到期的债还是比较多，还款压力比较大。许世坛表示，不会牺牲利润买地，现在有1万亿货值，很足够了，还有抄底机会就继续。世茂一向推崇精准投资，目前世茂50%的土地储备分布在一二线城市。

对于今年的市场，许世坛分析指出，去年全国一手房销售规模14.99万亿，达到历史新高。他偏乐观地预测，2019年可能会有10%左右的下行行情，但估计还是有13万亿左右的规模。二线城市价格会涨得更多，三四线城市也有松动。据其观察，很多城市陆续有放松举措，比如下调首付比例，调低首套房贷利率等等。许世坛称，世茂75%的供货分布于一二线和强三四线城市，均价会超过预测的18000元，今年销售增速仍会是比较高的一年。

为了销售增速，世茂也在放开合作权益。世茂这几年的销售权益占比都是65%左右，2018年销售1761.5亿元，权益占比在60%以上。许世坛表示如果合作、收购项目增加，权益占比可能会下调到51%左右。

许世坛认为，2019年毛利30%还是有把握的。可以说，世茂正在跨入高质高速增长赛道。

梳理财报可见，世茂负债率连续多年（7年）都保持在60%以内，但随着企业规模不断增长，净负债率略有上涨。截至2018年12月30日，世茂借贷总额由2017年12月31日的875.05亿元增加25%至2018年12月31日的1,091.32亿元，净负债率为59.4%，同比上升0.5%。

许世坛认为，对应销售规模和销售回款都分别同比上升74.8%、70.4%，世茂的有息负债增加，不存在风险问题。长短债比例也比较合理， 71%是长债， 29%是短债。而世茂的资金流也很充裕，账面现金约为人民币495.77亿元，未动用银行及金融机构融资额度约为人民币400.00亿元。

世茂土储面积已达到5538万平方米，其中在建面积2902万平方米，拟建面积2636万平方米。作为重点深耕之一的粤港澳大湾区土储货值超过2000亿，也为未来的可持续增长打下了良好的基础。