2018地产基金报告：头部基金资源集中，产品结构趋于价值导向

近日，诺承投资发布了《2018地产基金研究报告》（以下简称《报告》），对2018年中国地产基金行业的发展现状、未来趋势及具体基金业绩等进行了分析。

《报告》指出，2018年地产基金行业呈现出四大特点。首先，地产基金行业整体承压，但仍然保持了一定的规模和活力。第二，在地产基金行业内部，产品结构更趋合理，城市更新、商业地产、产业地产等价值导向的基金产品比例提升。

第三，与股权投资行业一样，地产基金行业开始出现资源集中，同时大量风险开始暴露，行业的成熟度接受考验。最后，行业的监管措施和思路尚未厘清，仍需推动监管体系的完善和行业自律规则的良好运行。

行业整体下滑，头部资源聚集

根据诺承投资的统计，截至2018年12月底，中国人民币地产基金市场已有2538支基金实体，由764家管理人发行管理，总管理资金规模接近一万五千亿元人民币，保持了一定的规模增长。

根据基金业协会数据显示，2018年全年共新增408支已备案地产基金，承诺募集总规模约为3000亿元人民币。相较2017年数据，新增基金数量略有下降，新增基金规模基本持平。

诺承投资认为，2018年地产行业和金融行业在政策和市场层面受到了前所未有的系统性压力，并导致了作为衍生行业的地产基金遭遇了行业性的整体下滑。

从2015年以来历年的地产基金结构来看，城镇化和基础设施类基金数量最多，并且在2016年和2017年持续增长，2018年有所下降。住宅类基金数量在2016年有大幅上升，但在2017年遭遇了大幅下滑，2018年继续下降。

商业类基金在2017年存在下滑趋势，但是已经超越了住宅类，成为目前市场上第二大地产基金类别。“2018年商业类基金在2017年的基础上有所上涨，我们认为这一趋势代表了地产行业和地产基金的未来走向，尤其是在当前城市改造更新以及商办、工业、物流、养老等产业地产基金迅速发展的背景之下。”诺承投资在报告中提到。

以上地产基金分类标准如下：

· 城镇化和基础设施类：涵盖城镇化、PPP、基础设施、旧城改造、城市更新。

· 住宅类：涵盖住房、住宅、棚改、公租房、保障房和综合体。

· 商业类：涵盖写字楼、商场、酒店、物流仓储、医疗养老、工业等类别。

· 土地开发：专指土地开发类。

· 资产证券化：涵盖类REITs、CMBS、资产收益权等类别。

从基金管理人格局来看，2538支已备案基金实体，共由763家管理人发行管理。其中，发行规模超过50支基金的管理人为3家；发行规模在20-50支基金的管理人为20家；发行规模10-19支基金的管理人为30家；发行规模2-9支基金的管理人为271家；发行规模为1支的基金管理人为439家。

整体来说，地产基金行业在2018年呈现出头部资源集中的趋势。这一特征是与2018年资金面趋紧，行业监管趋严，地产行业政策收拢等相适应的。同时，也是与私募股权投资行业面临类似的行业压力。

但是，诺承投资也发现，地产基金行业无论从管理人能力还是底层项目扛压性等方面，都不如私募股权投资行业的成熟度。集中体现在有大量的地产基金产品在2018年出现了风险暴露的情况，也是对行业成熟度的一次整体考验。

近半投资落于北、上，收益区间8%-150%

诺承投资也对已经掌握的52支地产基金业绩情况进行了统计，样本基金于2006年-2018年完成募集，并且已经全部实现退出。基金以债权类项目为主，包括部分股权和夹层项目。

这52支基金的总投资规模约为457亿人民币，其中投资金额在10亿以内的项目数量约占项目总数的68%，投资金额约占总投资规模的30%；10-20亿之间的项目数量约占项目总数的26%，投资金额约占总投资规模的37%；20亿以上的项目数量约占项目总数的6%，投资金额约占总投资规模的33%。

从所在区域来看，52个地产项目分布于北京、上海、安徽、重庆、江苏、浙江、广东、福建等全国15个省市，其中北京、上海的项目数量较多，占项目总数接近一半，投资金额约占总投资规模的46%。

从持有期间来看，52个项目中有32个项目在2年以内完成退出，约占项目总数的60%；有45个项目的持有期间不超过3年，占比超过项目总数的85%。

从退出收益率来看，项目的总体退出收益处于8%-150%区间。从项目数量上看，27%左右的项目退出收益率大于20%，46%左右的项目退出收益率介于10%-15%之间，15%左右的项目退出收益率介于8%-10%之间，12%左右的项目退出收益率介于15%-20%之间。

从项目类型来看，大部分债权类项目的退出收益率介于10%-15%之间，股权类项目退出收益率介于15%-50%之间，个别项目退出收益率超过50%。

险资多种形式参与不动产投资

《报告》最后，对保险资金投资不动产行业进行了分析。据介绍，保险资金是中国金融市场中重要的长期资金。截至2018年底，保险业资产总量已到达18.3万亿元，保险资金运用余额为16.4万亿元。不动产是保险资金运用的资产类别之一，对于保险资金的资产配置具有重要的作用。

保险资金具有多种形式投资于不动产，在现在的资金运用框架下，保险资金可以通过债券、股票等公开市场方式，还可以通过金融产品（保险资管产品、信托等）、股权投资、不动产投资等方式投资于不动产资产。

在公开市场方面，大部分保险公司都持有地产公司的股票和债券组合，部分保险公司还战略性地持有甚至控制某些上市地产公司。我们也看到，作为中国股票市场上重要的长期资金和战略投资人，自2013年开始，保险公司大举举牌上市公司，其中上市地产公司又为保险公司的重点举牌对象。

在非公开市场方面，保险资金可以通过保险资管产品、非保险资管产品、不动产投资等方式进行投资。

从保险资金实际投资数据来看，2018年保险资金运用余额为164088.38亿元，增长9.97%。其中，银行存款24363.50亿元，占比14.85%；债券56382.97亿元，占比34.36%；股票和证券投资基金19219.87亿元，占比11.71%；其他投资64122.04亿元，占比39.08%。近几年保险资金运用最大的结构性变化就是其他投资的增长。从某种意义上来说，保险资金的其他投资是包括了金融产品投资、股权投资、不动产投资在内的大另类投资，在这其中不动产投资的整体占比较高，但分散于各类别当中。

以五大保险公司对外披露的财务信息来看，五大保险公司对外披露的不动产和不动产计划的整体占比基本低于总资产规模的5%。不过，应当看到不动产和不动产计划属于偏股类不动产投资。偏向债权性质的不动产投资则分布于债券和其他投资当中。

（编辑：林坤）