新城控股回复上交所问询:部分持股超过50%的企业已由合作方并表

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵 上海报道
2019-04-17 00:50

新城控股这份回复函解答了当下资本市场对其财报数据的若干疑问。

4月16日晚间,新城控股(601155.SH)就回复上交所问询函发布了公告。新城控股主要从就2018年度利润、关联方合作方资金往来、公司现金流和货币资金、房地产开发等四大项,16小项问题回复上交所问讯。记者就当下市场关注的热点梳理如下:

关于投资性房地产公允价值大幅增长,新城控股表示现持有的投资性房地产主要为在重资产模式下运营的吾悦广场。截至2018年12月31日,公司开业及储备的吾悦广场共计96座,其中采用重资产 模式运营的吾悦广场共计89座, 其中位于长三角地区有45座。

通过查询新城控股2018年年报可见,报告期内,公司已实现80 个大中城市、96 个综合体项目的布局,已累计 开业42 座吾悦广场,已开业面积共计390.40 万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收 入21.16 亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。 

对于是否存在通过收购少量股权或签署相关协议,变更子公司会计核算方法以调节利润的情形。新城控股在回复函中解释道,将合、联营公司变更为公司合并报表范围子公司,会对公司当年度的归母净利润产生影响。具体而言从两方面改变净利润:对涉及合、联营企业变更为合并报表范围子公司的项目公司均会 进行评估,按评估后的公允价值重新计量该等公司的各项资产与负债;由于纳入合并报表范围的子公司均为房地产业务项目公司,评估增值主要 源于该等项目的存货增值。随着上述公司销售收入确认,该等存货增值金额亦按照 结算面积比例结转至主营业务成本。于2018 年度,由于上述存货增值的一部分已 经随着销售实现结转,致公司归母净利润减少2.92 亿元,即经常性损益减少2.92 亿元。 

值得关注的是,上交所问及的公司有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入年报合并报表,这在很多投资者眼里,也有导致表外负债的问题。

在新城控股回复的上述持股比例超过50%的多家合(联)营企业的净利润情况来看,大部分处于亏损状态,净利润最高的一家企业只有2亿多元;资产负债率水平则有高有低。

至于为何未将这些公司纳入报表,新城控股方面回复称:鉴于房地产开发投资金额巨大,部分合作方或项目原股东方亦希望参与合作项目的经营管理决策。在合作方或项目原股东方对项目公司未来盈利能力具有充足信心,且具备房地产开发经验及能力的情况下,为获取土地资源或达成合作意向,公司与合作方一同参与项目公司的经营管理决策,导致公司无法将该等房地产项目公司纳入合并范围。

在风险提示中,新城控股也提及截至 2018 年 12 月 31 日,公司位于三、四线城市的存货占比为 61.44%。反观该公司去年在三四线城市的销售去化率同比有下滑趋势,未来在三四线城市的开发与销售也存在不确定性。但据新城控股于4月10日发布的一季度经营简报可见,销售增长或有利于平滑上述市场风险。1-3月该公司累计合同销售金额约467.14亿元,比上年同期增长23.36%;累计销售面积约415.28万平方米,比上年同期增长36.18%。