民法典物权编二审：小区公共维修资金使用门槛降低

民法典物权编草案二审稿4月20日提交十三届全国人大常委会第十次会议审议。

二审稿对保障小区业主权利相关内容作出细化，群众普遍反映的业委会成立难、公共维修资金使用难、业主维权难等问题有望进一步解决。

草案二审稿还对农村集体产权相关制度、无居民海岛所有权、居住权制度、改善营商环境等内容作了进一步规定。

小区业主权利更有保障

草案二审稿明确，居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

同时，在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

此次物权编草案二审稿的一大亮点，是完善了公共维修资金使用的表决程序。

二审稿强调，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

而一审稿中通过这一事项的表决要求为“双过四分之三”同意。

同时，二审稿还规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

据新华社报道，中国人民大学法学院教授王轶表示，这一修订降低了业主对使用公共维修资金事项表决时形成决议的门槛，可以有效避免久拖不议、久议不决的现象，缓解公共维修资金使用难的问题。

删除耕地不得抵押的规定

农村土地承包法已经颁布，物权编二审稿进一步落实了新农村土地承包法提出的“三权分置”等新规定。

二审稿规定，承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包；土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权；流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

同时，二审稿删除了一审稿“抵押权”中关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。

与正在常委会审议的土地管理法修正案草案相衔接，二审稿分别在有关条款中明确集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

有的常委委员、地方和部门提出，深入推进农村集体产权制度改革，是党中央作出的重大决策，草案应对农村集体所有土地的征地补偿、土地承包经营权等相关制度予以完善。

二审稿在草案第三十九条第二款中增加规定：征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付农村村民住宅的补偿费用。

明确居住权无偿设立

一审稿在现有物权法基础上，增设了“居住权制度”。二审稿则进一步细化了有关居住权的相关规定，明确居住权是无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行了规范。

二审稿提出，居住权无偿设立；居住权人有权按照合同约定，对他人享有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。

规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

“占有权适用于一些特殊场景，比如一个老人被保姆照顾了几十年，老人去世了，保姆怎么办？老人就可以去有关部门登记一个居住权，要求把房子让保姆‘占有’，一直到保姆去世。这样，今后房子的所有权人也不能赶走保姆。”武汉大学法学院教授孟勤国告诉21世纪经济报道记者，正因为占有权只适用于特殊场景，所以必须经过登记。

强调无居民海岛属于国家所有

一审后，有的常委委员提出，海岛保护法明确规定，无居民海岛属于国家所有，建议草案增加相关内容。

二审稿采纳了上述建议，在“国家所有权和集体所有权、私人所有权”章节增加规定：无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

（编辑：李博）