北京二环内现2万一平四合院，小院挤满看房人

一个名为鼓隅院的四合院项目因 " 二环内、80 万起 " 的噱头吸引了不少看房者。整个两层四合院内挤满了看房人和销售人员。

该项目无论是售价还是折合租金，都大大低于市价，引发坊间对其风险的讨论。律师表示：由于合同中约定的房号找不到对应的实物，如果未来交付存在问题，面临着钱房两空的可能。

值得注意的是，目前鼓隅院项目产权所有权在弘华恒泰（北京）投资有限公司和恒祥永泰（北京）投资有限公司两家企业名下，而项目出租方为东瓴物业管理（北京）有限公司。而且还有一家技术咨询公司和房地产经纪公司参与其中。

鼓隅院项目北院大门外。客户服务中心就在里面负一层（田国宝 / 摄）

价格低

据一位销售人员介绍，鼓隅院项目共有 8 个四合院，共计 300 多套房子，每套房子的面积从 27 平方米到 50 平方米不等。" 项目是 70 年大产权，卖的是 30 年使用权，每平方米两万四到两万七。"

目前推出的房源有南北两个四合院，共有 70 套房子，其中南院 41 套，客户服务中心所在的北院有 29 套。每个房间的大小不同，但都有独立的卫浴，" 面积小的单价高一点，面积大的单价相对低一些。" 上述销售人员表示。

以一间面积 33.9 平方米的小户型单间为例，单价为 27399 元 / 平方米，30 年租金总额为 52.31 万元，服务费总额为 40.57 万元，合计总价为 92.88 万元。折合下来，每月租金只有 2580 元，不到市场价一半。

项目所在的鼓楼西大街区域位于什刹海北侧，附近为数不多的二手房价格普遍在 12 万元 / 平方米以上。鼓隅院项目虽然只有 30 年使用权，但不到 3 万元 / 平方米的单价，仅是周边市场价的四分之一。

从租金方面看，鼓隅院项目租金远低于周边同类物业租金。

龙湖冠寓在工体西路附近的长租公寓 55 平方米房间起步租金为 1.81 万元，折合成单价也达到了 329 元 / 平方米 / 月，位置虽然不如鼓隅院项目，但租金是鼓隅院项目的 4 倍。

距离鼓隅院项目不远、位于安定门二环边上的万科泊寓长租公寓项目，其中 34.92 平方米房间租金起步价为 6700 元，折合成单价也达到了 191.86 元 / 平方米 / 月，是鼓隅院租金的 2.5 倍。

租期 30 年

销售人员为客户介绍项目产权情况（田国宝 / 摄）

鼓隅院 30 年使用权分为两部分，其中 20 年为租赁期，剩余 10 年为赠送。想要获得这些房子 30 年的租赁权，租户需要签署两份合同，一份是与东瓴物业管理（北京）有限公司签署的租赁合同。

另一份是与咨询服务合同，由一家技术咨询公司与租户签订。据销售人员透露，这家技术咨询公司主要负责房屋改造及后期物业服务。

据销售人员提供的产权证明复印件显示，这些四合院的所有人为弘华恒泰（北京）投资有限公司和恒祥永泰（北京）投资有限公司两家企业。租赁合同内容显示，两家公司都是在 2016 年获得西城区颁发的不动产证。

对于东瓴物业管理（北京）有限公司是否具备出租两处四合院的资格，销售人员提供了一份弘华恒泰、恒祥永泰与东瓴物业签订委托书。委托书内容显示，委托期从 2018 年 3 月 28 日开始，委托期为 32 年，委托书上盖有两家公司的公章。

工商注册资料显示，恒祥永泰成立于 2013 年 9 月，原来股东为德蕊持股 90%，陈彤光持股 10%。2018 年 3 月份，投资人换成孙瑞和郭楠；2018 年 12 月 28 日，昊坤置业取代孙瑞和郭楠成为恒祥永泰的新股东。吕坤间接持有昊坤置业 90% 股权，许磊持有剩余 10% 股权。

弘华恒泰同样成立于 2013 年 9 月，原始股东为陈彤光持股 90%，德蕊持股 10%。2016 年 8 月份，投资人变更为孙瑞和郭楠，2018 年 4 月份，中圣明达控股集团有限公司成为弘华恒泰新的控制人。2018 年 12 月 28 日，昊坤置业取代中圣明达成为唯一股东。

工商资料显示，中圣明达股东为孙瑞和郭楠，两人各持股 50%。同时，中圣明达集团还间接全资拥有东瓴物业。也就是说，鼓隅院项目的出租人为项目持有主体的原股东，直到 2018 年 12 月底才变更到吕坤和许磊持有的昊坤置业名下。

低价背后

项目租赁合同范本（田国宝 / 摄）

据销售人员介绍，目前两个四合院都还保持原来格局，交房前需要进行施工改造，" 像这一片这么大空间，以后都会隔成一个一个小房间，今年 10 月份正式动工改造，2020 年 11 月 10 日前交付。"

以上述 33.9 平方米房价为例，其中 40.57 万服务费用，主要包括两部分，一部分为房间改造费用。另一部分为后期租户居住期间物业服务费用。租赁费和服务费需要租户一次性交清。

据销售人员介绍，项目最大的好处就是价格便宜，租户租下来如果不想自住，也可以进行转租。目前周边同样面积大小房间的租金普遍在 6000 元 / 月左右，未来 30 年租金也具备一定升值空间。

北京某律所的一位律师表示，由于目前房间还没有进行改造，鼓隅院项目所出租物业在现实中找不到对标的实物，需要后期进行改造形成。租户可能会面临着钱房两空的结局，" 目前四合院中找不到合同中约定的标的物，即便租户赢了官司，也不好执行。"

另外，目前出租四合院还保持原来构架和格局，交付给租户前，需要对房间布局进行重新规划和建造，如果后期四合院改造无法获得政府部门审批，到时候也面临着无法将房屋交付给租户的可能。

（来源：经济观察报）

（编辑：叶映橙）