华住再涉重资产投资，携手光大安石成立酒店及公寓地产投资基金

以轻资产模式品牌输出的国内酒店管理集团开始涉足酒店投资市场。

华住集团与光大安石近日宣布联合成立全新投资平台安住此间，共同发起设立泛居住地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。该平台的首个项目上海浦东明悦项目即将完成改造并将于2019年9月亮相市场。

事实上，这不是华住第一次涉足酒店地产投资，去年1月华住与TPG成立了合资公司，参与酒店重资产收购。华住集团战略投资副总裁叶菲近日在接受21世纪经济报道记者专访时表示，与TPG的合作是针对单个项目合资，而此次与光大安石合资成立的安住此间是一家专业的地产基金管理公司，对住宿行业的资产进行深度、系统性覆盖。

“纵观境外成熟市场的发展历程，酒店集团公司除了轻资产经营业务以外，往往也大量持有或曾经持有过酒店物业，因此对于发展到现阶段的中国市场及华住而言，切入到重资产投资领域同样是一个必然选择，只是一个时间和方式的问题。”叶菲表示。

瞄准中端大住宿市场

“通过明悦项目与光大安石的合作，给我们提供了一个新的模式，即通过和专业化的投资机构联合投资形成优势互补。对于华住来说，可以借力光大安石在不动产投资领域的经验及资源来弥补华住在重资产领域的短板，也可以依托光大安石在办公楼、商场等业态的运营管理专业以补充混合业态物业的经营能力。”叶菲表示。

据21世纪经济报道了解，安住此间这家合资公司，华住和安石双方分别持股50%，未来双方在重资产领域将作为一个整体进行投资，包括在资金、收购、改造、经营、退出等各个方面共同进行决策管理，而不是简单的由某一方负责一部分。

光大安石董事总经理杨鹏近日在接受21世纪经济报道记者专访时表示，在这个过程中，双方会根据自己的特点以及资源在某些阶段对平台有更多的贡献，例如，光大安石主要负责整个基金的募投管退、与投资人的沟通，以及地产开发、写字楼商场运营等，华住则更多负责酒店公寓管理。

杨鹏透露，安住此间在项目的选择上，以一二线城市为主，定位中端市场为主、兼顾一些高端和经济型项目，会同时关注已有的存量项目，以及开发新的增量项目，但均要求收益率达到一定的标准。上海浦东明悦项目就属于存量项目，将由原来的四星级传统商务酒店改造为兼具办公、公寓和商业配套为一体的综合体项目。

“选择以中端项目为主，是因为中国境内中端连锁酒店显著供应不足，目前境外成熟市场中端酒店供应占比约为41%，而同样的数字在中国境内则只有8%，在中端酒店这个细分领域明显的供不应求为基金投资带来了结构性投资机会。”杨鹏说，安住此间平台本身是开放的，特别是在目前整个酒店类物业的专业投资市场尚处于早期阶段，未来希望能够与对这个市场感兴趣的机构共同合作拓展市场机会。

酒店资产盈利难或将扭转

过去中国房地产投资中收益最高的是住宅，其次是写字楼，酒店则收益不高。杨鹏坦言：“此前房地产基金看到一个酒店项目，都是考虑如何改为写字楼，甚至是公寓。而现在我们看到一个物业会开始考虑是否可以改为酒店。”

随着商旅市场需求和消费力的持续提升以及酒店管理集团的快速发展，酒店投资盈利性明显改善。叶菲表示，不同于中国酒店业曾出现过的几波较大供给——有些是政府行为，比如北京奥运会、上海世博会前大量的五星级酒店入市，有些是企业跑马圈地行为，比如经济型酒店大发展初期，给酒店经营造成了短期的压力；现今随着商旅住宿需求的持续旺盛，以及酒店品质的升级，酒店供需已逐渐平衡，而且酒店平均房价持续增长。以华住管理的酒店为例，2018年平均出租率达到87%，RevPAR较去年增长了10%。

“一方面酒店市场供需情况确实更为健康了，这是基本面。另一方面通过改造提高酒店的坪效，这是安住此间作为资产管理人要做的工作。”叶菲表示，安住此间将采用基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力。

杨鹏举例说，过去，很多酒店设计建造时没有充分考虑效率，比如国内很多酒店都有五个餐厅，有的会议设施、健身娱乐等配套面积较大，坪效较低，不产生利润，此外套房比例过高，这些都可以改为酒店房间、商业以及办公等坪效更高的形态，并重新进行整体的品牌定位。

以浦东明悦项目为例，21世纪经济报道记者在现场看到，整栋楼的1-5层将会改造为配套商业及共享办公区域，中间楼层会改造为写字楼办公区域对外出租，而15楼以上则为馨乐庭品牌的公寓区域，进行长短租结合的销售。叶菲透露，改造后酒店配套部分对应的面积所产生的预期坪效可以达到改造前的3倍，极大的提高了酒店的整体利润率。

杨鹏表示，从投资角度而言，在当前的周期内酒店是一项比办公更有成长潜力的投资品种，一方面经过前几年的大量投资，办公物业的相对估值已经较高，同时像上海等城市均有大量来自于新兴子市场的物业供应，办公物业供应较大，而而酒店的新增供应相对有限。

“以上海市场为例，不少区域其实酒店的坪效可以超过办公楼的坪效，而价格又低于办公，因此我们看到目前改造后的办公物业稳定期收益率约为4.5-5%左右，而改造后的酒店物业稳定期收益率则可以达到5-6%以上。在二线城市，酒店的收益率反超办公的情况则更加普遍，因为办公的市场规模相对有限，而酒店可以同时满足商旅、度假等多种场景。”杨鹏说。

中国酒店投资机会已经来临

“中国酒店之前不是没有人投资，其实地产商和民营老板投资持有了大量酒店资产，华住很多的加盟商都是连续酒店投资者，市场过去缺少的主要是专业投资机构的参与。”叶菲认为，这个现象与中国酒店市场的发展特点直接有关，在中国地产开发商主要投资持有的是高端品牌酒店，民营老板则投资经济型连锁酒店，这两类酒店都是过去中国酒店市场扩张的主流，但是对于投资机构而言，中国的传统五星酒店回报率低，而经济型酒店则体量太小不适合投资，因此始终没有合适的机会进入市场。

在杨鹏看来，中国酒店市场的健康程度在持续改善，消费升级趋势明显，中国酒店的投资时代已经来临。成熟市场都有专业的酒店私募基金或REITs，比如美国、日本、东南亚及欧洲，中国也一样会有，只是早晚问题。

“安住此间应该是目前中国第一个酒店及公寓类地产投资基金。投资者表达了浓厚的兴趣，但也提出了很多问题：比如日租型酒店风险比长租约的写字楼具有更大的波动性，到底应该给予酒店多少风险溢价？机构投资者倾向于资产包，而不是单体酒店，但资产包的形成又需要一个过程，投资节奏如何平衡？”叶菲表示，“新生事物必然会面临更多的疑问和阻力，但我们对安住的发展充满信心。”

华美顾问机构首席知识官赵焕焱对21世纪经济报道记者表示，在好的地段，投资酒店不动产是值得的，因为目前我国酒店不动产投资情况还是供求增长率基本平衡的。而华住此举也可以借助社会资本进入服务式公寓领域。

赵焕焱将住宿业市场需求即营业收入增长率与住宿业供应即资产总计增长率进行对比，进行了营业收入是限额以上（年主营业务收入200万元以上）的中国内地全体统计，以及资产总计是500万元以上项目（不包括农户）的中国内地全体统计。结果显示，近两年供求增长率开始平衡，2017年营业收入增长率为4.01%，资产总计增长率为4.08%；2016年营业收入增长率为4.47%，资产总计增长率为4.40%。

（编辑：陆宇）