社论丨美国股市或会深度调整 中国楼市仍需加强调控

按照易居房地产研究院的统计，今年前4月百城房价为13867元/平方米，同比上涨14.5%，涨幅相比1-3月份有所扩大。从城市上看，100个城市中，有19城1-4月房价同比涨幅超20%，步入“房价过热”区间。

中国楼市存在一种特有的调控周期，即楼市过热后被迫调控加以抑制，但是随着经济下行压力加大，就会放开调控，由于货币放松以及调控期间抑制了供给，房价就会出现一波脉冲式的上涨周期，并从一线城市逐渐向三四线城市蔓延，最终会迫使重新进入“调控周期”，周而复始。

比较而言，今年前四个月房价上涨不属于调控周期放松进入“脉冲式阶段”的产物，因为大部分调控措施并没有取消，只是部分城市稍有放松。而且，与2017年调控启动时相隔不远，楼市并未承受一个较长周期的下行压力。

房价在短时间内产生的上涨冲动与市场的预期有关。去年下半年至今年第一季度，中国采取了逆周期调节政策，货币政策方面流动性供给较大，表现在信贷数量与社会融资规模。尽管第一季度结束后，货币政策回归了稳健中性的状态，但是，在此期间引发市场关于房价上涨的预期，为一些“有需求、有概念”的地区楼市扩大了销量，从而带动房价继续上涨。

我们应该高度警惕这种特有的购楼现象，一些人因为对政府某种宏观政策走向的判断而得出楼价上涨的预期，并因此作出买房的决策，导致房价上涨预期一次次的自我实现，陷入不良循环。

贸易战为全球经济带来了新的不确定性，尽管出口为中国经济增长贡献不大，但也会影响到经济运行，市场或许预期中国会采取刺激性措施扩大投资，比如放松货币政策以及解除对楼市的调控政策。这种预期给楼市带来一种强支撑作用。因此，调控政策在此期间不能弱化，相反，应该加强调控管理，防止非理性的预期干扰市场稳定。

一种新的威胁可能正在形成。美国日前各项经济指标显示出经济增长进入拐点，减税的效应正在消失，制造业指数创10年来新低，再加上贸易战带来的损害以及更大的不确定性，美国经济的衰退概率在加大，避险资金纷纷购买债券。由于美国国债规模与公司债规模都创下历史纪录，而且后者还大幅增加了杠杆，因此，衰退可能产生金融危机。

这种危险的前景或许逼迫美联储会在短时间内就采取降息政策，市场的预期更加激进，有投资机构甚至预期美国联邦基金利率在未来18个月内降至零。而随着经济衰退的不断显现，已经有多个经济体的央行相继降息。所以，美联储新一轮量化宽松政策可能成真。到时候可能会有大量廉价流动性再次流向新兴市场国家，比如中国，导致楼市仅仅因为“上涨预期”而出现新一轮上涨压力。

长期以来，业界认为世界存在两大泡沫，即美国的股市与中国的楼市，都出现了价格高估现象。在中美经贸平稳的时候，这两大泡沫可以通过时间逐步消化并且可能实现软着陆。现在，由于贸易战带来制造业投资与贸易需求的变化，打破了过去的平衡，因此，美国股市可能出现深度调整，而中国楼市何去何从也备受瞩目。

由于中国施行了有效的资本管制措施，因此，很难出现抛售房产转移资产的现象，人民币也不会出现较大的贬值。如果美股泡沫破裂，也很难传导给中国楼市，相反，如果需要应对外部冲击以及可能的美联储量化宽松政策，中国国内的流动性更可能支撑房价，而不是出现硬着陆。因此，当前和未来应该以防范房价过热为主。

事实上，中国大部分城市已经没有上涨的动力。比如三四线城市的楼市在过去几年过度透支，未来需求会比较疲弱，或许导致库存增加。经济转型以及企业提质增效会影响到就业与工资增速，也不支持已经过高的房价继续上涨。从购买力与需求看，楼市应该会进入一个长期的调整期，会是一个和缓的过程。因此，如果由于某种“预期”继续暴涨，则会将这个和缓的过程复杂化，并可能导致大起大落。

在应对贸易战的过程中，必须高度重视国内外经济形势与货币环境对楼市的影响，必须维护好房地产市场平稳运行，警惕房企通过加杠杆大举购买土地，推高上涨预期，也要抑制有些地方政府刺激楼市以提振当地经济的企图。在一个不确定性的环境里，我们应重视维护楼市的平稳，避免受到新的刺激，制造风险。

（编辑：祝乃娟）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。