万科A 5月销售数据点评：销售维持强势，拿地保持谨慎

事件

2019年5月份公司实现合同销售面积366万平方米，同比增加30.9%，合同销售金额579.9亿元，同比增加35.24%；2019年1-5月份公司累计实现合同销售面积1660.8万平方米，同比增加4.8%，合同销售金额2676.0亿元，同比增加12.0%。

点评

单月销售增速稳中略降，累计销售面积增速由负转正，均价维持高位

公司单月销售增速略微回落，5月单月销售面积同比增加30.85%，销售额增加35.24%，环比4月分别回落12.8、8.4个CPT，单月销售均价为1.58万元/平，相比上月略有下降；19年1-5月，公司销售面积增速由负转正，销售面积1660.8万方，同比增加4.75%，环比增加5.59个PCT，销售金额2676亿元，同比增加11.95%，环比提升5.09个PCT，累计销售均价1.61万元/平米，仍维持高位。受全国市场降温，公司单月销售增速略有回落，但公司重点布局的一二线城市市场表现优于全国，公司单月销售额、销售面积增速均超30%，明显高出5月份百强房企增速的16%，维持强势增长。

高地价影响下，5月拿地力度保持谨慎

受地价上涨影响，公司拿地维持谨慎，平均项目规模略有提升。2019年1-5月公司累计新增项目47个，去年同期新增项目88个，累计新增计容建面1105.1万方，相比去年同期减少26.63%，拿地销售面积比为0.67，处于历史低位水平；受拿地结构影响，单个项目规模比18年下半年有所提升。5月份公司拿地楼面均价为0.66万元/方，接近2016年1月的历史最高水平（0.67万元/方），我们认为这影响了公司拿地积极性。随资金面收紧、政策监管等措施逐渐抑制土地市场热度，预计公司下半年拿地力度有望回升。

投资建议

公司5月销售额增速略有回落但依然维持强势，带动累计销售增速由负转正，销售均价维持高位；拿地方面，受地价高涨影响，公司拿地维持谨慎，且拿地结构均为一二线、强三线区域，预计随土地市场受监管影响降温，下半年公司拿地力度有望逐渐回升。我们认为公司业绩增长稳定，财务稳健，净负债率低。在手土储厚实，货值大部分分布在一二线，长期受益，预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.51、4.08元，对应PE为7.50X、6.45X，维持“买入”评级。

风险提示：重点布局区域调控加码，销售不达预期，融资收紧超预期

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