为什么地产商喜欢“改规划”？

近年来，地产商“改规划”、给土地“改性”、改容积率的案例很多。

事实上，国内每一宗土地的用途都有明确规定，不可擅自更改，按照国家住建部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，由每座城市的城乡规划管理局根据需求进行分类与管理。

如要修建住宅，对应的应为居住用地；要修建商场或写字楼，对应的则为商业服务业设施用地。此外，针对不同的用途，建筑用地还分为行政办公用地、工业用地等共计9大类。

那么，地产商为何热衷于“改规划”，又为何常常能够改成功？

怎么改？

国内房企开发商要想获得土地使用权，大多通过缴纳土地出让金的方式有偿获得土地使用权。

不同类型的土地，出让最高年限不同——居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

年限不同，需要缴纳的土地出让金也会有巨大差别。通常情况下，获得工业或商服用地的成本会比住宅用地便宜。

如何才能修改土地用途？根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，土地使用者需要改变土地用途的，要先经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，报原批准用地的人民政府批准。

批准后，与市、县国土资源管理部门签订土地使用权出让合同变更协议，或重新签订土地使用权出让合同，同时相应补缴土地使用权出让金，办理土地登记。

改变了用途的地块是否需要被政府收回、重新招拍挂出让？

如果此前的出让合同及相关法律、法规、行政规定等文件中，曾明确规定土地用途改变必须收回土地使用权重新公开出让的，则应当收回重新公开供应；如未做规定的，则可按照上述步骤进行协议变更或重新签订，办理协议出让手续。

这意味着，只要城市规划行政主管部门、国土资源管理部门以及市政府相关领导的同意，开发商即可更改土地用途。

由于改变土地用途会带来巨大的经济利益，权力集中的政府主管部门官员常常有巨大的寻租空间。

据财新报道，2011年落马的杭州市原副市长许迈永，就曾多次插手土地用途变更事宜。

2006年，他曾帮助浙江国都房地产开发有限公司将一块原为旅游建设用的综合用地转变为住宅用地，助力后者在该地块上建起了成排别墅；经许迈永在相关讨论会议上施以援手，同意改变用地性质后，浙江通策房地产公司、杭州天元世纪置业有限公司等项目，从科研用地、旅游用地变更为住宅用地。

改容积率

如果实在改不了土地性质，地产商会在容积率上做文章。

所谓容积率，指的是建筑面积毛密度，一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于普通群众而言，容积率关乎居住的舒适度，小区户数越少，人越少，容积率越小，则越舒服。

但对于开发商来说，却往往相反，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，在同样的土地成本上，建越多户，卖给越多人，才能赚越多钱。

因此，一些地产商在以较低价格成交地块后，会通过改容积率的方式使土地获得升值。

不过，住宅容积率一般在土地拍卖出让时就由当地城乡规划主管部门根据规划核定，不得随意调整。对于不同的用地和建筑，有不同的容积率标准。

根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，以居住用地为例，其容积率分别为：6层以下多层住宅不超过1.2；11层以下小高层不超过2.0；18层以下高层不超过2.5；19层以上超高层不超过4.5。

如果地产商真要调整容积率，流程与更改土地用途相似。按照2012年住建部颁发的《建筑用地容积率管理办法》，开发商需先向市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案；由城乡规划主管部门同意，决定是否需要收回土地使用权，最后报当地政府批准，方可办理后续的规划变更和审批。

而房地产项目在更改容积率规划时，也需向政府补缴“增容费”。但也存在部分开发商先按规定来建，再偷偷摸摸改容积率，达到变相“偷面积”的行为。

2008年，山东诚基地产的济南诚基中心项目开盘。据《中国消费者报》报道，该项目皆为复式结构的小高层，有买房者在看房时被告知是房子123平方米的上下两层复式结构，但拿到定购书后发现定购书上标明的建筑面积仅50.40平方米，房屋产权面积仅计算底层面积，但购房总价却采用两层面积。

2014年12月，中央纪委监察部发布消息，山东省委常委、济南市委书记王敏涉嫌严重违纪违法，最终被指控利用职务之便，帮助山东诚基地产实际控制人赵晋等单位和个人在房地产开发、职级晋升、工作安排等事项提供帮助，以受贿罪立案，也进一步将赵晋旗下地产项目违规违建的问题揭露人前。2016年12月，赵少麟、赵晋因行贿、骗购外汇等罪名被捕。

“工改住”

2008年10月7日，SOHO中国（00410.HK）发布公告，旗下两家酒店——长城脚下的公社二期和博鳌凯宾斯基终止经营。原因是两家酒店的所在土地为住宅用地，酒店用途与用地条件并不相符，此前SOHO中国欲将住宅用地变更为住宅及商业用途的申请未获批准，因此决定终止两项目的酒店用途。

据新华网报道，彼时该区域内的住宅土地出让金要远远低于酒店的土地出让金，SOHO中国将住宅变更为酒店，能获取更高的收益。

2008年起，随着政府对“三旧改造”的引导，将旧厂房一类的工业用地改为商业或居住用地的“工改商”“工改住”也得到了快速发展。

尤其在制造业发达的珠三角地区，产业升级使部分工厂逐渐废弃，房企将旧改转化视为新增土地储备的主要方式之一。虽然是原本为工业老厂房，一旦后续变更了土地性质，价值随即大幅提升。佳兆业集团（1638.HK）的官方数据显示，目前其在大湾区1300万平方米土地储备中，超过一半是通过旧改转化的土地。

但是旧改的本意是调整产业结构，并非刺激房地产。2018年起，各地政府开始着力调整“工改住”“工改商”以及“工改工”的开发比重，重点提倡“工改工”，甚至划定了工业保护线，以防住宅地产通过旧改项目“蚕食”工业用地。

2018年8月，东莞市第十六届人大常委会第十六次会议指出，自东莞2009年“三旧”改造政策实施以来，大量资金投入到改造难度低、利润空间大的地产类项目（以“工改住”为主）占83%，产业类项目仅占15%。

2018年8月29日，东莞市通过《工业保护线专项规划》，规定工业保护线内应以制造业用地为主，“严格限制线内工业用地调整为其他用途，尤其是不得调整为居住、商业等经营性用途”。

“商改住”

2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

一时之间，众多房企开发商加码商办物业。虽然获得的土地性质是产权只有40或50年的商业或综合地块，但是按照住宅的条件进行设计建造，以“不限购”“返租”等卖点，卖给投资或自住类型的个人而非企事业单位，甚至提供代开公司的业务，让没有购房资格的个人也能以公司名义顺利购房。

然而这类“商改住”都是“类住宅”，众多开发商并没有真正申请修改土地用途，而只是在政府验收环节时按照商办标准完成后，进行二次改造成住宅类产品，造成监管难的问题。

2017年3月，北京率先出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，叫停“商改住”。公告中明确强调：商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。同时企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。随后，以北京为代表的全国“商改住”项目相继降温。

实际上，地产商以科研或工业等多种名义拿地囤地，等待时机更改土地用途以盈利的现象素来就有。

2015年6月，福建省出台新规，因对商业办公用房进行摸底发现库存过多，对所在市、县库存去化期限超24个月的房企，允许其进行项目整体或部分转型，甚至可以申请土地用途、规划条件的变更。简单来说，商业卖不动可改住宅，住宅卖不动还能改户型。

在新规颁布的同月，融信中国（03301.HK）在福州市的双杭城项目开盘。该项目是融信中国在2014年以76.79亿元摘得的福建省最大旧城改造地块，当中包含住宅地和商服用地。

据《中国房地产报》报道，融信在该商业用地上建起来的双杭城mini墅项目，属性原为3栋商务办公SOHO楼，却在开盘之初就被设计成了公寓住宅，成功试水“商改住”新规。

来源：南方周末

（编辑：黄良东）