陈志超：入华13年，铁狮门如何投资中国地产？

“很多人问我，铁狮门2006年就进入中国，为什么不能像万科一样做到几千亿的规模？或者能不能速度更快一些、做得项目更多一些？我的回答是，铁狮门其实是外资参与中国房地产方面，规模做得非常大的之一。”近日，在五牛控股十五周年发展报告暨媒体研讨会上，铁狮门高级董事总经理、中国区首席投资官陈志超说。

他表示，目前铁狮门在中国的开发体量超过两百多万平方米。公司募集的基金中，仅人民币基金就超过100亿人民币，并投资本超过120亿人民币。会上，陈志超阐述了铁狮门在中国的投资策略，并对过去12个月外资密集布局中国商业地产的现象，表达了自己的看法。

陈志超表示，铁狮门在中国是长期投资的态度，公司不是说在中国耕耘10年、20年，而是以百年的心态看待在中国的投资，因为铁狮门本身也是一家百年企业。铁狮门在中国的投资策略贯穿着一条主线，就是更关注中国的一线城市，如北京、上海、广州、深圳。

“其次，我们一直关注的是地铁或者大型交通枢纽上盖的项目，大家从铁狮门在美国的百年发展历史中间其实也可以看到。”他说，“美国的地铁已经成型了，地铁上的房地产项目最终很难复制，但中国可能还有大量的在建地铁。我们认为在交通枢纽上的项目具有重要的价值，如果我们要开发，一定是在那些区域开发。”

第三，铁狮门在策略上是相对中性和偏保守的，所以团队通常情况下都是用铁狮门品牌号召力，寻求和当地的合作伙伴成立合资公司，以锁定相对优势的价格。因此，从合规、风控的角度来看，铁狮门是一家很稳健的公司。

过去12个月，大量外资加码投资中国的商业地产。比如凯德投资北外滩的双子塔项目，黑石投资上海的长泰广场项目等。陈志超表示，从2013年到2015年，基本是内资主导房地产市场。但2018年以来，内资出现部分萎缩，更多是因为资管新规或内部贷款等各方面的控制。外资现阶段大量进入中国，反映了它们对中国经济和商业地产市场的乐观态度。

他解释称，外资加码投资中国商业地产主要原因有三点。首先，由于中国的金融开放政策，大量外资金融机构将中国境内的合资平台进行独资化，由此产生了大量需求，对高端商业地产市场形成一定的支撑。

二是出于资产配置的需求。中国已经成长为世界第二大经济体，包括像一些来自中东、欧洲和美国的主权财富基金、保险基金、养老基金都在重仓中国，它们的资产配置带来了对房地产市场的投资需求。同时，外资金融机构在中国获得的人民币收入，需要配置相应的人民币资产，以对冲汇率波动造成的影响。

三是基于外资自身的资产管理优势。“中国有大量的资产本身造得很漂亮，但五年后、十年后就相对没那么好了。外资相对来说有能力对这些资产进行改建，或者能够运营和管理。他们相信能够做到价值的增值，使资产变得更好。”他说。

陈志超还提到，从区域分布上看，基本上中国的商业地产交易以上海为主导，有50%发生在上海，其次是北京、广州、深圳。上海能够一枝独秀的原因在于，商业地产交易的市场程度化最高、流动性最强。

“科创板的推出，对上海未来的商业地产也会起到巨大的支撑作用。”陈志超说。因为科创板推出后，上海的一些高科技企业上市渠道更加多元化。企业上市将催生大量的亿万富豪，他们的资金可能不会直接流向地产领域，但他们有改善住宅、改善办公条件的需求。所以上海张江的商业地产，未来有很大的投资前景。

（编辑：林坤）