不动产投资“下半场”如何把握，分化时代谁能制胜？

2019年，资管行业直面灵魂拷问：房地产是否还值得投资？

6月13日，陆家嘴论坛。中国银保监会相关领导在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。他表示，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

5月17日，银保监会23号文。监管重申商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，精确狙击房地产前端融资，房企融资两极分化的马太效应加剧。

再加上各地收紧购房政策，棚改货币化减速，业内人士惊呼：拐点已来？何时反弹？

冷静来看，虽有险阻，但市场数据依旧显示房地产未来可期，在全行业中回报率较高，在“资产荒”蔓延的当下，是大类资产配置中不可或缺的一部分。另外，当前流动性较充裕，各地房贷利率和首付比例放宽，长期居民购房意愿上升，连外资都在不断涌入中国地产类资产，群雄逐鹿中原之势正在形成。

未来已来，比的是谁能在危机中寻找契机，谁能在分化市场中占得先机。

“稳”中仍可以“求进”

2017年以来，房地产行业从“增量开发”的上半场向“长效机制”的下半场演进，“稳地价、稳房价、稳预期”成了行业主基调。

稳字当头，但并不妨碍财富暗流涌动。“黄金时代”之后的“白银时代”，未必没有掘金的机会。

对购房者、地产商、投资方来说，今年出现了三大利好。

一是今年多地市场房贷利率及首付比例下调。根据融360数据，截至今年5月，全国首套房贷利率则连降半年，达到2018年以来的最低房贷利率水平，其中一二线城市北上广深持续回调。

二是今年以来，央行全面降准和定向降准交替进行，银行间流动性合理充裕。整体流动性改善后，一方面居民购房意愿回升，刚需重新进场；另一方面房企资金面改善，境内外发债融资井喷。

三是美联储下半年降息概率几乎达到100%，中国货币政策转向宽松的空间打开，对房地产市场更是一个重磅利好。

从房地产投资的空间来说，尽管市场增速下行，根据万科测算，每年商品房销售总量预计会稳定在12亿平方米，举目世界，这也是个超大的体量。根据国家统计局数据，2018年中国的城镇化率为59.58%，而发达国家为80%左右，一二线核心城市增量市场的开发投资空间还很大。

商业写字楼市场不断发展演变。国内第三产业的发展非常快，包括信息技术产业、金融业等第三产业的快速发展对写字楼起到很强的支撑作用。服务业的快速增长使得商业项目运营的机会巨大，随着租金稳定上涨，可提供持续、稳定的现金流和资产增值收益。

人口结构变化推动租赁需求中国千禧一代约有4 亿人口，在总人口数中的占比已接近30 % 。随着千禧一代逐步进入劳动力市场， 其高流动性的特点以及对租房更为包容的观念产生了广阔的租赁需求。在“房住不炒”的长效机制下，受益于政策的重点扶持、以及公募REITS和Pre-REITS等金融创新的有利配合，长租板块成为一个投资新渠道。从国际经验看，美国不动产基金中大量比例为长租公寓，国内发展的空间广阔。

从国内房企整体收益率来看，当前房地产依然是资产配置的重要一环。2018年A股上市房地产公司的ROE水平与净利润增速分别是10.3%和20.8%，而全部A股公司仅为5.9%和2.5%。另外，自2005年以来，无论中短期还是长期，投资房地产资产所获得的累计收益率都大幅高于其他类型资产。

分化格局谁执牛耳

因为产业集群和城市化带来的人口流动因素，未来各个城市的地产资产价值分化会越来越明显。房企之间、一二线城市之间、区域之间分化明显，资源向头部集中已成新时代不动产投融资的新特征。

以房企来说，2018年TOP30房企在全行业销售额占比为50%，融资额占比超过65%，前10房企拿地总金额占前50房企的比例也超过45%；以城市区别来说，一二线城市销售在本轮调控中先失速再回暖，而三四线城市享受了棚改货币化红利之后，需求开始走弱，唯有具有持续的产业导入和人口流入的一二线城市的地产保持增值空间较大；以区域差别来说，粤港澳大湾区、长三角一体化发展、京津冀协同发展都会推进城市群发展，区位良好的城市机会更多。

当前受监管影响，银行与信托前端融资渠道收缩，不动产基金发展潜力巨大。在鼓励直接融资的市场环境下，不动产基金能够为推动经济去杠杆，贯彻落实房住不炒、租购并举贡献力量，也是为资金方提供获取稳健增值收益的合规路径。

从国外经验来看，机构也非常看好不动产基金，大学捐赠基金、养老金、社保及银行等机构投资者资金规模大、投资期限长、要求稳定持续回报，与不动产基金的属性不谋而合。

目前国内的不动产私募基金势力割据，并没有谁具有一统江湖的能力。再加上“洋私募”比如铁狮门、黑石、安祖高顿抢滩登陆中国，市场竞争压力与日俱增。谁能联合最优秀的开发商，做好主动管理，谁就能脱颖而出，成为资金端的宠儿。这考验的是不动产基金的专业能力，包括投前项目筛选和获取、投中的运营管理和投后的价值管理。

如何构筑资产安全边际

在不动产投资领域，很多不动产投资管理平台都是开发商的附属业务，资金用于投资自身体系的项目，真实身份仅仅是房企融资的内部输血平台，其实质是开发商主导的高杠杆时代，资本在项目建设和管理中并没有话语权。在一些房地产公司野蛮扩张之后，也出现了债台高筑、项目兑付困难的一系列问题，“安全”成了机构投资者最重要的诉求。

而在新时代“去杠杆”、“降风险”的监管呼声中，股权投资这种轻资产模式兴起，“地产”与“金融”如何有机结合，“资产+资本”如何双轮驱动，是关键的破题之道。

此外，在科技创新的市场环境下，房地产业也将拥抱时代浪潮，各类信息化、数字化赋能手段已经逐渐运用于大数据营销、绿色人居、智能建造、智慧物业管理等领域。相较之下，不动产投资领域的科技赋能程度较低，却又在智慧风控、智慧投评、优质资产与匹配资金的精准连接等维度拥有广阔的探索空间。

“资产+资金+科技”的发展趋势已现，不动产基金与房企开展股权合作，依托数字化的管理平台及手段投资住宅、商业、长租及产业等业态，具备良好的经济和社会效益：

首先，为金融供给侧结构性改革提供支持，为房地产行业持续发展提供新动能；

第二，拓宽了不动产投融资渠道，开发商与资本方优势互补，利于市场平稳健康发展；

第三，更多长期资金入场，有限的资金将投入到更多的项目，可实现跨区域、跨板块组合配置；

另外，更多元化地满足居民不动产投资需求，以价值投资为导向，通过不动产金融产品配置，降温过热的住宅市场，提升财产性收入。

如何在合规的前提下实现房地产金融资产配置，制胜不动产股权投资新时代？如何借助科技的力量赋能不动产投融资，构建行业新生态？

2019年7月20日，《21世纪经济报道》将在上海隆重召开“2019中国资产管理论坛”，其中，由平安不动产旗下“平安不动产基金”独家战略合作的“不动产基金主题论坛 —— 新时代的不动产基金投资趋势”将邀请来自开发商、基金管理人和银行、信托、保险等金融机构的行业大咖进行思想交锋，为您详解不动产股权投资时代的地产投融资新变。

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