视频丨保持现金流警惕性：中梁港股上市融资27亿、内地发行1.38亿集合信托

7月16日，中梁控股（02772.HK，简称“中梁”）正式登陆港股，竞价时段报5.55元，与招股价相同。港股开市后，中梁股价一路上涨，截止记者发稿时止，中梁股价上涨约9%左右。

本次中梁最终的发行定价为5.55港元/股，募资净额为27.73亿港元，香港公开发售53,313,000股，为计划发行的1.01倍，国际发售645,064,000股，为计划发行的1.35倍。

有港股分析师评价称，中梁的定价位于区间下限，公司的估值策略是比较保守的。很显然，中梁让利投资者的意图明显。作为内地排名20位的千亿规模房企，中梁作出上市举动被认为是水到渠成，然而，行业的变化，也促使该公司加快融资及拓宽融资规模。

反观中梁规模扩张之路，获益于三四线城市人口红利。2016年，中梁将大本营从温州迁至上海，中梁便开始了大规模的扩张，并以惊人的增长速度成功跨入千亿阵营，可以说是现代房企快速发展的样本。据招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股集团控股在全国23个省124个城市布局353个物业项目，土地储备约3900万方。布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域。

业内人士指出，棚改政策的红利，引爆了三四线楼市，中梁正是成功抓住了机遇，并得以迅猛发展。在2016年至2018年上半年期间，中梁瞄准三四线城市，将目标聚焦在长三角，将其标准化的房地产开发流程广为应用，通过小地块、高周转的策略，缩短了销售周期和现金流周期，成功实现从百亿跃升到千亿规模。

在今年新的政策和市场环境下，全国楼市略有降温，根据克而瑞数据显示，2019年上半年，房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。上半年，前100强房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4月、5月两月的累计业绩同比增速基本持平。

市场也不乏对于未来的悲观，万科在“活下来”之后，又在6月28日的股东会上称“房地产的黄金时代快结束了”。房住不炒以及稳地价已经成为今年房地产市场的主旋律，中梁也对正在对快速变化的市场环境作出调整。

中梁控股副总裁游思嘉在此前6月26日的招股发布会上表示，中梁控股正在进行战略调整，随着房地产形势的变化，自2018年7月，中梁控股已经将投资的重心逐步往二线城市转移。截至目前，公司二线和三线的占比与渗透率在不断提升。7月1日，中梁6.17亿宁波江北区摘地。这也从一个侧面应证了中梁调整土储结构。7月16日挂牌仪式结束后，中梁执行董事兼首席执行官黄春雷接受媒体采访时透露，公司下半年投资额度会比上半年多一些。

据2018年财报显示，截止2018年年底，中梁一年内需偿还贷款总额为144.7亿元，而现金及银行结余为230.8亿元，足够覆盖短期内的偿债金额。但中梁仍然对现金流保持较高警惕性。

为了加速内地项目开发，中梁目前针对项目所做非标融资也不少。日前，21世纪经济报道记者获取的一份集合信托产品说明显示，中梁正在发行一只名为《四川信托—中梁尊享7号集合资金信托计划》的产品，期限18个月，优先级B类1.38亿规模。这款产品按年付息，收益从100、300、600、1000万等级分为年华收益8.4%、8.8%、9.0%、9.2%等四个档次。中梁这项融资将用于向项目公司母公司安徽铭梁增资并持有40%股权，实际用于安徽省阜阳市2019-7号地块开发建设。