武汉楼市上半年“画像”：金融科技租赁需求增长迅猛 零售物业趋向多元化

在“房住不炒”的主基调指引下，武汉楼市2019年上半年度整体热度趋于平稳。

7月17日，21世纪经济报道记者从商业地产服务商世邦魏理仕处获悉，截至2019年上半年，全市优质写字楼账面租金同样本同比下降2.6%,为95.3元每月每平方米。全市平均空置率水平同比上升3.1个百分点至37%，季末全市仓储物流存量维持在237万平米。

另据仲联量行提供的数据显示，优质零售物业市场上半年迎来两个新项目入市，已开业项目也在上半年积极开展品牌及业态调整，空置率小幅上升。老牌商圈维持一贯运营水准，全市首层非主力店租金环比微升0.2%，至419元每平方米每月。非保税仓储物流地产市场上半年无新增供应，空置率上升至11.9%。

对于武汉上半年房地产市场的整体特征，仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣总结道：“金融、科技新媒体行业租赁需求强劲，不同细分市场租金分化。

传统金融、科技租赁需求增长

从优质写字楼供应来看，2019年上半年，武汉市场新增供应累计达14.4万平方米，总体量达到534.2万平方米，环比增长1.5%，同比增长10.6%。上半年新增供应偏低，为市场提供了去化时间，全市优质办公楼市场空置率较2018年末下降2.4个百分点，至33.3%。

需求方面，TMT，传统金融及房地产建筑是上半年度表现最活跃的三大行业，其中TMT行业新设立与传统金融行业升级版前的需求占比将尽六成。上半年光谷地区持续取得大面积租赁成功案例，该地区来自科技新媒体行业的租赁需求十分旺盛。金融业、专业服务业的租赁需求仍在建设大道、汉口沿江、武昌沿江等传统上午去集中体现。

对此，世邦魏理仕华中区顾问及交易服务办公楼部主管骆娅表示：“未来六个月，包括光明中心及武汉环贸中心A座在内的多个写字楼项目有望交付，预计至年末市场将会迎来累计逾40万平方米的新增供应，新项目入市势必会使空置率及租金承压；需求方面，以保险业为代表的传统金融行业将会是市场需求的主要动力。此外，以Wework为代表的知名灵活办公品牌有望在下半年继续扩张。”

仲量联行则预测称，光谷地区甲级办公楼较为稀缺，叠加租赁需求旺盛，租金水平降更加坚挺。“鉴于2019年新增供应主要集中在下半年，且未来三年仍有大量新增项目将入市。业主的租金预期依然谨慎。但武汉的多中心格局以及不同地区的产业分布不同，使得不同细分市场租金分化明显。”

零售物业业态多元化

2019年上半年，武汉长江两岸各迎来一个新项目入市——位于中南商圈的帝斯曼购物中心及位于永清商圈的壹方购物中心北馆。仲量联行的数据显示，全市零售物业总体量达678.8万平方米，新增供应入市与存量项目积极品牌及业态调整使得空置率环比上扬0.5个百分点，至8.4%，净吸纳量稳定向好，二季度较一季度吸纳量有明显增加。其中，餐饮、休闲和儿童业态表现活跃，体验业态丰富购物体验。

事实上，零售物业市场租金呈稳中微升趋势，二季度首层非主力店租金环比微升0.2%，至419每平方米每月。考虑到未来三年武汉优质零售物业市场供应将逐年增加大，且步伐有优质开发商运营的大体量品牌项目，仲量联行预计，零售物业市场竞争将愈发激烈，整体租金水平将持续承压。加之武汉多中心的地理格局，租金差异将进一步拉大。

世邦魏理仕华中区研究部资深分析师黄典则认为：“2019年下半年武汉全市优质零售市场有望迎来绿地缤纷城开业。由于工程进度低于预期，全市部分优质购物中心开业时间将推迟至2020年。需求方面，家具类、儿童及教育类业态将继续活跃拓展。随着核心区的配套型购物中心的集中开业，配套型商业的业态结构会呈现更精细化和品质化的趋势。”

仓储物流整体吸纳量放缓

仓储物流的的新增供应将在2019年下半年集中释放。上半年吸纳量放缓主要是由于主流电商租户迁往自建库以及物流仓库租户面临了更严格的税收门槛。

总体而言，核心区市场保持活跃，但由于汉南以及江夏部分电商和第三方物流的退租，使得全市空置率水平同比上涨4.1个百分点。租金方面，由于新兴区域空置率持续在高位徘徊，全市高标仓平均租金同样本环比下降0.3%，录得每月每平方米25.2元。

世邦魏理仕预计，未来六个月全市优质物流市场核心区会迎来多个优质高标仓的交付使用，年末全是存量将突破280万平方米。但从长远来看，持续增长的国内消费驱动以及新兴电商种类的多元化需求将会是未来空置率回落的主导因素。

未来三年，市场也将迎来安博、嘉里等知名开发商，普洛斯、万纬等开发商也将持续加码武汉仓储物流市场，推动武汉仓储物流市场进一步走向成熟。

对此，世邦魏理仕华中区顾问及交易服务|产业地产部资深经理李敏分析称：“武汉仓储物流需求主要受中部区域消费驱动，受中美贸易冲突影响相对有限，同时建议投资者密切关注中国经济增长趋势对武汉物流市场的远期影响。”

（编辑：陆宇）