不动产股权投资前景如何？房地产融资收紧后出路在哪？业内人士这么看

2019年，资管行业直面灵魂拷问：房地产是否还值得投资？如何在合规的前提下实现房地产金融资产配置，制胜不动产股权投资新时代，构建行业新生态？

针对上述问题，7月20日，在21世纪经济报道主办的“2019中国资产管理论坛”之“不动产基金主题论坛”上，来自银行、地产、私募、地产和法律界的专业人士齐聚一堂，在圆桌对话环节共话不动产股权投资时代的地产投融资新变。

商业地产价值凸显

圆桌对话中，来自银行、信托等金融机构的人士均表示，不动产作为大类资产配置的重要方面，因其收益稳定性和可预见性，过去十年无论对于金融机构还是高净值人群来说，都是不可遗漏的领域，否则只会“后悔、遗憾”，但关键是采用什么样的方式去配置。

“未来十年或者若干年，对于富裕阶层或者高净值客户来说，配置房子不一定是特别优选，反而有一定风险，因为在‘房住不炒’等一系列政策之后，房地产流动性可能会下降。”光大银行资产管理部副总经理郦明表示，未来消费群体是刚需的老百姓，财富管理层面汇聚资金后，目标是让这个行业更加有效益，更加亲民，符合最终客户的需求。

兴业银行私人银行部投资管理处处长陈华指出，私人银行客户目前更倾向于用理财产品的方式实现房地产资产的配置，兴业也从单项目的房地产股权向多项目的房地产基金进行了很多的探索和尝试，客户的接受度和满意度非常高，近期也在筹备多支房地产基金的推出。

高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖认为，不动产领域未来的投资可能更加关注杠杆水平，安全性和资产的流动性。未来的新风向可能是商业地产，因其相对而言估值客观。“如果商业地产能够跟金融有一个充分的结合，前面没有赶上住宅黄金二十年，后面还有商业地产黄金十年。”

旭辉领寓副总裁兼投资发展中心总经理莫沸也很认同商业地产的价值。他举例称，在美国住宅的开发商目前占到5%左右，商业占到百分之十几，长租公寓占到8%。在大型家族办公室和私募基金里，住宅以外的不动产资产是非常多的。因为整体来说抗经济周期能力比较强，收益相对比较稳定和坚实，即便是在2008年的周期下，长租公寓整体还能保持3%的增长，对于一些高净值客户的配置来说会有比较大的利益。“目前中国不动产配置仍是住宅为主，未来住宅以外商业地产的配置，会成为高净值人群或者普通老百姓配置的主要结构。”

在监管方面，北京初亭律师事务所合伙人律师王晓明指出，资管新规之后无论是管理人登记还是私募产品登记，募集行为、投资者适当性监管以及事后监管都开始趋严，资管领域转型期间的监管环境会维持一段时间，但目前对于不动产私募股权基金的监管仍较为宽松。司法审判方面，最高院在2017年到2018年对某些保险公司股权合同效力判定无效，因为实际上是信贷行为而非股权投资。资管新规后法院系统进行了适当转换，尤其是2019年最高法院在全国法院民商事审判的会议中重申了，大资管领域的业务合作只要不违反当时的监管规定，合同效力是予以认可的。

外资“狼来了”该怎么办？

近年来有不少国外私募基金强势介入中国不动产领域的投资，“狼来了”之声不绝于耳。

毛跃晖介绍，外资机构投资中国的主力军也发生了变化，之前是亚洲和美国基金比较多，去年开始欧洲基金也来了，他们全球配置的逻辑是核心城市，伦敦和纽约不用说，北京、上海、香港、东京已经是进入到国际资管机构视野的门户城市了。在外资助推下，近年大湾区不动产交易上升迅速，这也是往年没有的。虽然政策、市场、国际政治风险依然存在，但长期来看，有些趋势是确定的，比如原来投资增长型需要向运营增长型转变，以及以REITs为代表的商业地产金融化的发展趋势。

上海爱建信托总经理吴文新表示，从海外投资者的角度来看，中国是新兴经济体中最有生机和活力的。通过城市几十年的发展，相当多的物业存在改造的空间，通过改造找到恰当的价值，或者恰当的地位，是能让它焕发新生的。“长三角一体化以后，城市之间的定位是有差异的，随着中国的改革开放，上海办公楼的价值长期来看是被低估的，所以价值还是存在的。”

股权项目成新宠

日前，房地产前端融资被严控，银行和信托会有疑虑吗？

针对这个问题，浦发银行资产管理部张文桥表示，“房住不炒”的政策短期内很难发生根本的变化，对于金融机构原有在不动产领域的一些业务造成了非常大的冲击。在资管新政之后，银行粗放的房地产业务难以为继。但成立理财子公司之后，可以进行人员扩充，未来的工作会更加精细化、专业化，参与不动产领域的投资方式也会发生变化，中长期局面会好转。

具体来说，银行客户可以参与两种模式，一是直接参与，二是通过产品间接参与，比如大类资产配置型的产品中，有部分资产来源于不动产，来与其他的资产进行对冲风险。

郦明透露，之前光大银行资管部合作的一些股权房地产基金回报率丰厚，高者年化回报率达到两位数，结构化房地产基金往往回报率高于开发贷3-5个百分点，类资产证券化项目也比开发贷高1-2个百分点。不过投资股权风险是最大的，这也凸显了风险与收益匹配的原则。

对于银行理财子公司来说，挑战在于股权类项目投资周期在一年半左右，较长时间没有现金回款，而银行客户很多是中短期的投资需求。资管新规明确要求这类股权投资分批运作，产品和项目期限要匹配，考验理财子公司发展的过程中对私募类产品的获客能力，以及挑选优良的投资顾问和基金管理人的能力。

陈华也指出，目前商业银行的私人银行都在做房地产股权转型。政策调整是个催化剂，预计下半年债权类房地产信托代销适当减少，股权类业务增多。相比而言股权跟债权来比，要更加注重存续期管理、信息披露，因此对管理人的要求比债权更高，头部管理者会更加受到欢迎。

作为监管收紧后受影响最深的信托业代表，吴文新表示，非标债权弱化反而有利于转型，当下比较好的结合点是夹层基金，也会比较受到银行的欢迎。未来更看重合作方的操盘能力。

王晓明认为，做股权项目就要摒弃之前的“明股实债”，而做真股权。把自己定位成股东，取得表决权，参与公司管理，根据公司的运营水平进行分红。此外如果能够设计出更好的退出方式，包括中间的价格调整机制、明朗的对赌的规则以及之后股权的转让，司法机关对对赌协议越来越开明，这些规则明朗化有助于股权投资的长远发展。

（编辑：马春园）