寻找楼市增长的潜力：掘金“蓝海”的理想与现实

“我认为房地产的发展过程中，我们明显的看到房地产分为两个阵营。一个阵容是住宅地产，这个阵容叫做龙腾万里。……另外一个题目就是凤凰，就是产业地产。”7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力：新热土与新赛道》论坛现场，全国房地产商会联盟主席顾云昌表示。

当日，全国房地产商会联盟主席顾云昌、全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟、会找房CEO李磊、清华大学建筑设计研究院成都分院院长、 文旅院总工；城市森林花园建筑研发中心主任郑波等嘉宾，以《楼市下半场的“道”与“术”》为主题，先后发表主题演讲。58同城高级副总裁&安居客COO叶兵、贝壳研究院首席市场分析师许小乐先后发布报告。此后，多位嘉宾展开圆桌对话，共同就《掘金“蓝海”，有那么容易吗?》的话题进行探讨。

顾云昌在演讲中表示，房地产面临着供给结构的改革，“凤凰起舞”是供给结构改革的表现。有一条龙腾飞了，现在凤凰正在起舞，中国的房地产出现“龙凤呈祥”的景象，这样的壮举，应该是中国房地产发展必然的一种情形。

张雪舟在演讲中说，整个行业的发展已经从量的增长走向质量的发展，但楼市没有下半场。楼市的新机遇，出现在“健康中国2030”计划中，其中对绿色建筑的需求，将是未来行业的发展方向。

会找房CEO李磊表示，公寓租赁是近两年热议的行业，由于租赁产业链条长，行业分散，降低成本、提升效率一直是行业运营面临的难题。其中，金融、大系统、闪租是目前最重要的基础建设，但这方面需要进一步夯实。

郑波认为，传统的拿地、开发、销售等等模式越来越窄，商业模式越来越清晰，从市场来说，消费升级越来越清晰，对消费的居住体验越来越高。在这样的形势下，房地产的转型，我们认为需要主流的产品进行，希望我们的产品能够起到推波助澜的作用。绿色生态健康的驱使下，全产业链打造的环境下，我们打造的是产品，希望串联起整个产业。

随后，58同城高级副总裁&安居客COO叶兵发布了《张弛有度——2019年上半年楼市总结》，从政策、市场、用户行为等多个角度，全面分析上半年的市场走势，并对未来做出展望。

报告认为，从调控换挡上来看，从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。市场层面，一二线城市仍将保持一定热度，但热度更为聚焦到强二线城市，三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度，但部分三四线城市或将迎来降温潮。用户心态方面，用户对于后市看平的心态已经占据主流，在今年5月后，市场出现用户和经纪人信心指数出现双降的现象，用户信心 指数的下降明显大于经纪人。

由21世纪产业研究院和贝壳研究院联合发布的《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》，也在这场论坛上正式对外发布，贝壳研究院首席市场分析师许小乐进行了发布。

该报告指出，全流通视角下，衡量一个城市住房消费的发展潜力，三个重要变量是：第一，未来要入市的刚需规模（包括两个部分，即目前城市无房群体的规模、基于城市软硬性吸引力而流入的无房群体规模）；第二，这些刚需入市的难度；第三，刚需的入市在乘数的带动下对整个市场规模的扩大效应。在此基础上，构成了城市购房动能指数。

报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标，排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市。并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。

在此后的圆桌对话中，顾云昌指出，转型并不等于转行，真正的转型是从粗放型变成了节约型，提高效率增加效率。如今，拼规模和资金的时代已经过去，现在转型要追求高质量，注重高品质。抓住高质量的消费，提供高品质的产品。

保利公寓副总经理姚志鹏认为，未来的转型要具备资管的思维，“现在传统房地产更多做的是买地-建房-出售这样简单的程序，但其实这其中还包括了投资、买地、筹划、设计、运营等多个环节的全流程，如果能在资产规模和收益上做文章，将是一个更加可持续发展的转型。”

叶兵认为，在存量的新蓝海中，应该首先提高服务。其次要根植于自己的核心竞争力，有自己的IT团队，自己的数据研发团队，也有自己的产业研究院。还需要不断投入研发和科技的力量。左东华表示，未来房地产行业的供给端将出现以下变化：房产服务需要推出多样化、定制化产品，同时借助大数据和科技能力，在满足消费者的个性化的需求的同时，提高消费体验。

李磊指出，租赁行业目前阶段赚钱难，因为基础设施不够，这个行业如果出现了类似于美团和淘宝的行业，大部分的企业都会盈利。租赁链条很长，现在一个企业将五六个链条都做了。如果基础建设好的话，每个链条会有不同企业来做。接下来这个行业会好，因为大家的凝聚力会越来越强。

陕西省房地产商会副会长、陕西协和投资控股股份有限公司总裁、西安协和置业股份有限公司董事长张金鹏表示，增长是内生动力，人民对于美好生活居住空间的需求是在升级的，我们要满足这部分的需求。回归到文化的层面，我们一定要知道人和建筑之间是怎样的关系，人和自然之间是怎样的关系，人和人之间是怎样的关系，自然和建筑之间是怎样的关系，四者之间应该是和谐共生的。

（编辑：李清宇）