百强房企7月销售点评：销售增速如期回落，市场降温大型房企韧性更强，低基数效应在三四线率先显现

事件：克尔瑞发布2019年1-7月百强房企销售额数据， 7月当月TOP10、TOP50、TOP100房企销售额分别为3516亿、7201亿、8733亿元，同比增速分别为13%、11%、13%；1-7月累计销售额分别为25043亿、50709亿、56763亿元，同比增速分别为9%、13%、6%。 

点评：7月百强房企销售增速普降，销售增速按规模结构分化7月总体房企销售增速普降，按规模结构分化，集中度有所提升。我们认为按规模引致的市场分化主要由于市场降温后，大中型房企具备更强的防御性，因此表现更为稳健，而在市场热度较高的时候，不论大小房企均能实现一定涨幅，小房企弹性或更高，从能级来看，一二线城市增速大多有所下滑，三四线城市增速边际回升。

2019年7月单月TOP10、TOP50、TOP100房企销售额（流量金额）同比增速分别为13%、11%、13%，较6月当月分别变化6.0、1.6、-0.2个PCT。2019年1-7月TOP10、TOP50、TOP100房企销售额（流量金额）同比增速分别为9%、13%、6%，较1-6月分别变动-0.6、0.1、-8.5个百分点，TOP50增速微增0.1PCT而百强增速回落8.5PCT，表明百强中后50名增速回落更为明显。

此前我们预计7月随基数逐渐抬升、市场热度下降以及半年冲量结束，销售额增速将会明显下降，但从7月数据来看，TOP50房企目前表现出一定的韧性，百强房企销售增速如期回落。 单月销售高基数下，二线房企增速下滑明显，三四线房企普遍回升单月来看，6月布局一二线为主的房企增速率先下降，而三四线房企增速在低位盘亘，7月份一二线房企下滑仍然明显，除保利、融创等大部分单月增速回落20个PCT以上，但三四线房企单月增速明显回升，或由于去年7月低基数原因所致。我们关注的16家重点房企单月同比增速为9%，提升2.7个百分点，其中重点布局三四线的房企7月同比增速18%，较5月份大幅回升12个百分点；龙头房企万保招金同比增长13%，较6月份略微下滑1.4个百分点，回落速度放缓。

具体公司层面以一二线为主的公司，大部分如中海、华润、龙湖、旭辉等均单月增速均出现20-40%的降幅，除万科增速回落2.5个PCT至2%，融创、保利、世茂分别提升9.9、12.7、38.6个PCT至22%、23%、74%。而以三四线为主的房企增速普遍有所回升，碧桂园、恒大、华夏幸福等同比增速单月增速分别变动了15.2、1.6、1.1个百分点后达到20%、6%、1%，高基数效应逐渐消退。

今年7月一二线为主房企表现优于三四线，而去年普高，因此在高基数效应增速一二线下滑明显，三四线销售增速有望率先企稳。 累计增速一二线为主房企销售高增速有所放缓，三四线累计增速边际好转一二线布局为主的房企销售累计增速大部分在10%-40%之间但有所放缓，龙头增速不及二线成长标的，以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响持续弱势，但低基数效应下边际好转。

具体来看，重点16家房企的累计增速9%，环比提升0.1个PCT，其中重点布局三四线城市的房企累计销售增速0.2%，累计增速环比提升2.4个PCT，累计增速由负转正；龙头房企累计同比增速18%，增速环比下滑0.9个PCT，保持强势。1-7月累计销售额碧桂园、万科、恒大以累计销售额4885亿、3832亿、3258亿元稳居前三名，累计同比增速分别为-3%、9%、-5%，环比1-6月分别变动2.8、-1.1、1.6个百分点。1-7月累计销售增长前三：华发股份、世贸房地产、远洋集团，累计实现销售额分别为487亿元、1204亿元、679亿元，同比增速分别为72%、42%、41%。 投资建议：从7月百强房企销售情况来看，TOP50房企韧性较强，而小规模房企增速有所下滑。城市能级结构分化边际收窄，布局一二线房企大部分增速明显回落，三四线房企增速边际回暖。

7月TOP10、TOP100房企销售额同比增速分别下滑0.6、8.5个百分点后达到为9%、6%，龙头房企略降0.9个百分点后达18%，而主要布局三四线增速提升2.4个百分点后达到0.2%，边际回暖。我们判断，虽然目前资金面、多地政策边际收紧，政治局会议坚持“房住不炒”，叠加央行提示个人住房贷款“保持合理增长”，我们预计销售端或承压，当前政策已经偏紧，但总体相对好于去年下半年。考虑到3季度随高基数效应退去，总体增速或保持稳健，龙头、二线房企有望持续保持相对优势。美联储降息落地，国内流动性宽松预期升温，地产股后续有望受益。

我们建议：1）推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。

风险提示：房屋销售不及预期、政策放松不及预期

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