世茂服务谋转型 预计2021年上市

又一家房企酝酿物业分拆上市。日前，在美好生活智造者——世茂服务品牌焕新发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于2021年上市。但世茂方面并未披露世茂服务将在A股还是H股申请上市。

世茂集团副总裁、物业公司董事长兼总裁叶明杰接受媒体采访时表示，基于科技手段的模式创新，世茂服务将颠覆传统物业行业发展路径，实现管理规模和服务模式的突破。世茂服务今年签约服务面积已经达到了1亿平方米，计划2020年做到2亿平方米，2021年3亿平方米，对应300万户家庭。每户家庭如果是3个人，那么服务对象近1千万人，更具备上市基础。

与其他已上市物业公司的规模扩张路径类似，目前世茂服务的扩张仍需依赖集团每年一千万平方米左右的新房面积交付。据透露，转型后的世茂服务会延伸到公共服务、城市配套的物业服务。

正如易居企业集团首席执行官丁祖昱所言，作为房地产行业中唯一一个能够跨越周期、超越周期的领域，物业行业是一个万亿级的蓝海市场,其资本化发展刚刚起步。

广发证券此前在一份行业研报中指出，宏观调控背景下，物业管理将会在2020 年前后达到万亿的市场规模。从而物业管理公司规模扩张与社区增值服务成为新的增长点。以2012 年至2015 年期间上市的物业管理公司为例，彩生活、中奥到家、绿城物业及中海物业的业务模式逐渐产生差异。

“房地产进入存量时代，物业行业也迎来黄金发展时期。”中国物业管理协会会长沈建忠对世茂服务提出“深蓝服务系统”生态圈概念和跨界融合的做法表示认可，称这一种开放、包容的创新商业模式，代表了未来行业的发展趋势。

重塑收入结构  

世茂服务成立于2005年9月，截至2019年7月，服务全国50余城160余项目，签约管理面积达1亿平方米，服务业主及用户近240万。根据规划，世茂服务上市所筹资金百分之四五十将用来做规模拓展，更多的资金将放在品质打造上。实际上，2018年初开始，世茂服务对世茂集团旗下十多年的老社区做了全面的系统排查，由地产板块专项资金投入近三亿进行升级。

梳理已上市的物业公司财报，可见各家收入结构分化较为明显。2015 年，彩生活、中海物业和中奥到家的在管项目建筑面积分别为322.1、82.6 和33.8 百万平米，绿城2014 年在管面积6590万平方米，四者皆远远高于2014年中国百强物业企业的均值11.0 百万平方米。从2012—2015 年的复合增长率来看，彩生活为111.59%，中海物业和中奥到家为34.3%和9.7%，绿城2012—2014年的复合增长率为22.1%。

O2O平台推广方面，彩生活走在竞争者的前列，截至2015 年12月31日为200万用户，85.8万活跃用户。从收入构成来看，彩生活收入来源最为多元化;绿城物业凭借顾问服务收入减弱了对传统物管服务收入的依赖;中奥到家2015 年6 月开始推广O2O平台，截至2015年末尚未贡献利润;而中海物业对物业管理服务收入依赖最强，2014年收入占比为94.0%，业务较为单一。

世茂服务希望转型过程中同时重塑收入结构，首先，世茂服务正通过智能化改造去调整物业成本结构；其次，世茂服务启动内部业务单元改革。世茂服务内部对“单元”实现了“2445”结构：2指高端事业部和商办事业部；4指的是环境单元、秩序服务单元、工程服务单元和开发商服务单元；还有一个4指的是梅森会所管理公司、世茂物联公司、“UHOUSE+”不动产的管理公司，以及“茂YUE岛”教育公司等专业公司；5指的是住宅5大区域—苏沪区、福建区、浙江区、华北区域和中西部区域。

 转型就是解决痛点  

世茂服务从“对物管理”转变为“对人服务”，从传统物业管理者到人居生活服务者的转变，其背后是世茂服务“用户思维”的实践落地。叶明杰指出，世茂服务核心竞争力是品质，这是做社区生态服务的基础。包括构建“OCEAN X世茂深蓝服务系统”，提出世茂智慧物理空间服务在内，世茂不断拓宽服务边界、颠覆传统物业服务模式。此外，世茂服务还将目光投向传统物业服务之外，打造“0—1公里”社区商业。

众所周知，物业公司的管理面临两大痛点：规模管理与品质保障。为此，叶明杰透露，除了高科技手段，世茂服务年初启动内部市场化运作的变革，力图机构扁平化，让上述每个单元去独立核算。

世茂服务目前的规模体量划分了1800个单元，包括项目的网格，网格就是一个单元，每一个单元都会有一个卫星CEO，一个管理者。世茂服务通过智慧的手段、体系化、过程管理去赋能。在过程中网格里面每10天会有业绩预警，经营指标、品质指标的高低变化一目了然。 

世茂集团助理总裁、审计与信息管理中心负责人、世茂物联网科技有限公司总经理孙岩表示，传统物业企业发展本身存在着“成本”和“盈利”两方面的问题，智慧物业正是解决这两个问题的有效途径。科技赋能物业发展，智慧推动服务升级，智慧物业降本增效的同时也必然能带动服务质量的提升，进而提升用户对品牌的忠诚度，达到丰富产业链、实现多元经营的目标。

正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所指，过度依赖母公司实现业务增长的物业公司，有两种表现：第一是物业管理资产的依赖，很多没有并购能力，只能管理内部的物业；第二是物业管理的资金支持，最终还是依赖母公司的支持。所以当前物业管理公司都需要转型，而上市本身就需要一个独立的企业身份，这对于物业公司的转型升级来说，也是促进与鞭策。

（编辑：许望）