旭辉下半年买地节奏将放缓 提前赎回美元债

市场变化，自称“行业标杆”的旭辉也在变化。

8月13日下午，旭辉控股（00884.HK）在上海举行2019年中期业绩发布会。旭辉执行董事兼行政总裁林峰指，旭辉的2019年上半年可以用8个字概括：提质增效、卓越运营。

根据财报数据，旭辉上半年销售规模同比增长34%，90%以上销售回款是在一二线城市完成，林峰认为这是一个中高速的增长表现；对于销售回款率达到95%，他认为这创下新高，面露喜色，“小伙伴们很给力，半夜还在打鸡血”。尽管如此，林峰还是希望销售团队在金九银十做冲刺，提前锁定年度业绩。

林峰指出，旭辉2019年1900亿（人民币，下同）的销售目标不变，但他又指，旭辉没有明确的销售目标，只有一个战略目标，这个目标随着行业变化而浮动，是一个“浮标”，核心是咬住第一梯队不放松。

林峰所指，“变化”意味更浓了。回顾2017年初，旭辉刚突破千亿销售的时候，旭辉董事长林中提出二五计划，要在二五计划结束前，即2021年冲刺3000亿。

那么，旭辉现在面临一个怎么局面呢？据披露，旭辉下半年还有2300亿可售货值，集中于一线、二线、强三线城市；截止到7月份，旭辉已经完成54%年度目标，下半年有信心完成全年1900亿销售目标。目前旭辉手上有总货值接近9800亿，上半年新增土储324亿元，新增货值1370亿元，拿地金额权益比74%。

林峰透露，旭辉下半年买地节奏会放缓，新的长周期下，合适的土储比例才是真正有效的土储。“现在的土储也够了，土储是一把双刃剑，目前在已布局的80多个城市里寻求深耕机会，以销定产，加大去化，加快回款，把自己的运营提升到更精细化的程度”。

林峰认为，地方政府越来越严控土地增值税，尤其是分城分策的土增政策。“土储少了，企业短期不确定性不稳定性压力会增加，土储过于集中又面临企业财务成本压力，因此土储过高和过低，企业压力都比较大”。

据记者观察，旭辉在上半年大幅加大土地储备，在二、三线城市也拿了一些价格较高的地块。比如在南昌所拿九龙湖地块楼面价2863元/平方米，总建筑面积约21万平方米的土地，规定了要建限价住宅12万平方米，均价不高于3340元/平方米；苏州所拿10多幅土地中，有接近1/3的溢价率在30%以上；合肥滨湖地块楼面价约1.5万元/平方米。

面临下半年稳低价、稳房价、稳预期、降杠杆、控总量的市场环境，不止旭辉一家房企，或将面对开发周期的拉长。但林峰不认为上述所拿地块是高价地，他称上半年旭辉平均土地成本在4967元/平方米，应该可以顺利完成经营目标。对于媒体求证传闻中的约谈、禁拿地等，林峰也一一作了否认，坚称旭辉不会拿高价地，目前土储已经满足未来3年开发需求。

除了土地储备之外，债务方面旭辉也将采取收缩策略，这或许是旭辉出于对美元债利率与综合评级的考虑。

为了减少短债，今年内，旭辉已累计提前赎回4亿美元债亏损，旭辉方面解释此为导致上半年股东应占溢利下跌6.58%至31.94亿元的主要原因。综合林峰的回应，可理解为：为了做优质优价企业的长远目标，“牺牲短期利益”。从财报可见，旭辉净资产负债率较去年底轻微上调2.3个百分点至69.5%，但林峰强调，旭辉其实一直强调有财务约束的增长，尽管公司美元债占比总体负债已经由去年底的42%降至今年6月底的39%，但下半年还会进一步压缩境外美元债。不放大杠杆，不做业绩刺激政策，而以稳定的约束纪律替代员工激励。比如，下半年账上还有543亿现金，会先还掉一些短期负债，多留一些可灵活拨备的钱，留待四季度有可能出现的投资机会。林峰同时还补充道，旭辉“投资长度小于销售额的50%”，为了提升综合评级，未来租金收入占比要增加至30%。

“有人说旭辉是一家面目模糊的公司，没有那么亮（靓）。”林峰指出，“我们没有那么聪明，运气也没那么好，也没有什么娘家。我们在哪一方面也都没有那么大的胆子，但是如果我们可以每一门（功课）都考85分，那就可以排进前几位了”。

8月13日港股收市，旭辉股价4.22港元，下滑4.95%。但旭辉中期派息约0.1元港元，同比涨约47%，半年度派息分红比率占比当天股价2.6%，若参照去年全年股价水平，则占比更高。

（编辑：黄锴）