在房地产市场波动加剧的2019年，房企销售增速普遍放缓，但规模竞争依然上演；30家，远远不是千亿房企的终极数字，不少房企在这一年，仍有可能跻身千亿俱乐部。

来自广东顺德的美的置业，于去年赴港上市后，开启快速上升之旅。2019年上半年，美的置业实现销售额约472亿元，较2018年同期增长约17%。

为完成年初设定的千亿目标，美的置业全年加速去化。由于推货量更集中于下半年，预计下半年的销售将远大于上半年。

上半年的小阳春过后，楼市走向平淡，行业竞争激烈，优秀的产品力成为竞争的关键砝码。

美的置业认为，2019年上半年 ， 房地产行业销售金额较2018年同期增速 放 缓，但整体规模仍在上涨。房地产告别单纯依靠规模增长的时 代，竞 争 逻 辑生变，更加考验房企精细化管理能力，提质增效、 强化内生增长动力，成为在 综合竞争中占据有利地位的前 提。

在提升产品力方面，美的置业以装配式和智能化为抓手，通过升级品质和服务，形成产品的竞争优势，帮助提升售价和去化率。

营收增长与财务优化

8月20日，美的置业在香港举行上市后的第一个中期业绩会，多项营运和财务指标表现亮眼。

期内，美的置业实现营业收入约142亿元，同比上升33%；毛利同比上升35%至51亿元；核心净利润同比上升28%，约为19亿元；毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。

良好的业绩背后是公司合理的城市布局。上半年的销售总额中，（新）一线、二线、三线和四线城市合约销售额贡献占比分别为24%、44%、27%和5%；长三角、长江中游、华北、西南和珠三角合约销售额贡献占比分别为35%、19%、12%、15%和19%。

亿翰智库报告显示，随着长江三角洲一体化上升为国家战略，粤港澳大湾区利好持续释放，美的置业前瞻性的核心城市群布局进入收获期，如长三角经济区实现合约销售金额163.4亿元，较2018年同期增加26%。

此外，受益于布局城市的等级提升，美的置业销售均价较2018年同期增加2%至10428.6元/平方米。

营运水平提升的同时，在今年行业整体资金面收紧的形势下，美的置业持续优化债务结构，提高抗风险能力。

报告期内，公司偿还了一些成本较高的信托融资，低成本的银行借款及债券融资的占比由年初的62%提升至81%；成本较高的信托融资占比由年初的24%下降至8%；一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%。

截至期末，美的置业净负债为95.6%，较年初的97.4%下降1.8个百分点；现金及银行存款为278亿元，尚未动用的银行授信额度为621亿元。现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42，较2018年末提升0.82，足以覆盖短期债务，比YH50房企的平均现金短债比略胜一筹，短期偿债能力显著提升。

另外，美的置业的融资成本持续维持在合理区间内，报告期内加权平均融资利率为5.95%，新增借款平均利率为5.84%。

“下半年融资成本有信心持续改善”，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，随着公司上半年偿还了大部分信托资金，下半年的融资成本将持续优化。

据摩根大通研报，该行首予美的置业“增持”评级。研报表示，美的置业2018至2021年核心盈利年均复合增长率料达37%，高于同行业20%的均值。另外，报告还指出美的置业抗风险能力强，其平均融资成本5.9%，低于中小型开发商6.8%的均值。

提升城市布局与产品力

作为一家尚在上升中的房企，高质量增长仍是美的置业追求的主要目标，加大土地储备的动作必不可少。

上半年，美的置业新增地块46个，主要集中在长三角、珠三角、长江中游，新增项目以一线、二线和强三线城市为主。新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市。

截至2019年6月30日，美的置业总土地储备面积达5251万平方米，可售货值约5500亿元，平均拿地成本2677元/平方米。按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

问及公司下半年的投资意向，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，会坚持城市升级的基本策略，在高价值的城市看准时机，坚定不移地进入。

郝恒乐判断，下半年土地的溢价没有4-5月那么高，但热点城市土地的绝对价格不会出现太大的变化，毕竟相对供应量比较短缺。

因此，下半年城市布局的总体策略是，一线城市机会性拿地，重点在二线和省会城市拿地，精选布局三线，谨慎甚至基本不会进入新的四线城市。

美的置业还成立了产业发展事业部，加大产业地产与旧区改造的投入力度。目前美的置业已成功获取了佛山顺德锦纶厂旧改项目，同时还涉及昆明和贵阳等地的项目，预计今年可以释放100多万平方米土地储备。

根据克而瑞发布的《2018年286城房地产投资前景研究报告》，美的置业在城市投资前景TOP50中的布局城市达到26个，与同等规模的房企相比，布局城市等级的优势较为明显。

美的置业管理层表示，未来公司还将聚焦潜力发展区域和城市进行深耕布局，不断优化土储结构和城市布局，提升战略纵深和穿越周期的能力。

随着房地产行业告别黄金时代，开发业务规模见顶，布局多元化，植入产业，培养经营能力，提升产品价值成为新的盈利增长点。

秉承美的制造业基因，美的置业成立了智慧生活研究院和建筑产品研究院，围绕智慧和绿色这两大未来趋势，布局了智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等多元产业。

值得一提的是，在智能化业务板块，美的置业形成了独有的产业化竞争能力。美的置业从2015年开始推行智慧社区，通过在社区内实现系统全覆盖，以系统连接智能家居和智能终端产品，打造更加智能、便捷、安全的社区服务。

2018-2019年美的置业致力于实现智慧家居交付量3万套，超过200个项目落地，布局了55个城市。

郝恒乐表示，房企未来还是回归到根本，通过产品力和服务力的打造，为客户带来增值，然后实现公司产品的溢价。

美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜补充，产品力的提升，对于产品的溢价和去化提供了很好的支撑，在很多区域会明显看到，配备了智能化产品的楼盘项目的去化速度，远高于周边产品的去化速度，在溢价上也有数个点的提升。

总体上，美的置业将统筹推进建筑工业化与智能产业化，一方面整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链，另一方面完善智能家居产业链布局。打通实现“一主两翼”纵向一体发展，赋能主业发展，使美的置业的项目产品和行业竞品形成差异化的竞争能力。

美的置业高级副总裁徐传甫表示，今年1000亿元销售目标不变，下半年会加速去化。