A股分拆上市破冰 万科等龙头房企估值空间打开

几经酝酿后，A股上市公司分拆子公司境内上市的相关草案终于推出。

8月23日，由证监会起草的《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》发布，向社会公开征求意见，这意味着，资本市场的又一项重大改革即将破冰。 

这对多家已进行多元化转型的房企是利好。今年2月底时，万科董事会主席郁亮曾向记者表示，分拆上市即将获批，房企估值体系将发生重大变化。 

目前，万科A市值在3000亿左右，若分拆上市获批，则可为万科打开新的估值空间，旗下多个业务分拆后，将放大集团公司的市值，未来达到万亿也变得可能。 

据悉，本次草案的主要内容包括，明确分拆试点条件，对拟分拆上市公司设置盈利门槛；明确分拆上市流程，要求分拆上市按照重大资产重组规定充分披露信息；加强对分拆上市行为监管。

长期以来，A股地产商只有开发业务，但现在，他们大部分都已多元化，除了开发业务，也大量布局“多元物理空间的运营和服务”，中国开发商就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。

比如万科目前已涉及商业地产、长租公寓、养老医疗、产业园区、教育度假、物流仓储等，几乎全线布局；保利发展的业务涉及物业服务、商业地产、长租公寓、地产基金等；招商蛇口也有物业服务、长租公寓、邮轮港口等业务。

这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿，但它们仍委身于集团的整体之中，在资本市场以开发为主线的估值体系下，价值未得体现。

主业加多元化，对应资本市场，将会形成一个生态系统，一个上市公司群，是地产巨头们的统一路径；而在与开发业务不同的收入模式下，资本市场给的估值也不一样。在香港资本市场，住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量。”郁亮说，资本市场对地产公司的评估一直在变化，以前看一家公司有没有关系拿到资源，有关系的就值钱；再后来看土地储备，看规模；现在用PE来衡量。将来还会有一个新的评价体系。

这个新的评价体系就是分拆上市。半年报显示，万科各项新业务有明显增长。其中，作为最成熟的一项非开发业务，万科物业1-6月实现营业收入52.3亿元，同比增长25.9%。预计今年将继续超过百亿。

另一项备受关注的业务是长租公寓。经过近两年的野蛮生长，长租公寓逐步进入洗牌期。半年报显示，上半年，万科租赁住宅业务新开业项目达到101个、总计2.06万间。截至6月底，该业务覆盖了37个主要城市，累计开业8.2万间。

商业业务方面，万科管理的总建筑面积已超过1350万平方米。其中，印力管理商业项目110个、管理面积915万平方米，所管理的购物中心整体出租率达到约97%（不含改造项目）。

物流仓储业务方面，万科旗下万纬物流上半年新获取项目9个，合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至6月底，万纬物流已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。目前万纬物流共运营64个项目（含55个高标库项目和9个冷链项目），其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。

这些新业务达到分拆条件后，将会释放多大的市值，带来怎样的影响？对于万科物业，郁亮的期许是能达到市值千亿。而更多的新业务分拆，将带来更大的市值。

未来，万科市值将不会是现在3000亿的级别，而是可能达到万亿。

“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升，母公司股东也可分享分拆资产的净利，同时新业务独立，借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。

（编辑：许望）