爆雷接连而来，长租公寓该如何破局？

今年以来，长租公寓爆雷不断，曾经入局的行业大佬们纷纷撤退。头部房企万科则不得不承认，长租公寓在经营上确实有压力。

曾经被资本捧在手心的长租公寓行业，为何在短短两三年内成了资本的“弃儿”？整个行业又该如何破局呢？

老大万科也亏损

在万科刚刚召开的2019年中期业绩推介会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜主动提及了万科长租公寓项目目前的亏损状态。

万科长租公寓的“万村计划”近期被传出主动违约，与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，放弃部分已签约房源。

对此，祝九胜坦承，长租公寓在经营上确实有压力，但目前即使亏损也会在股东接受的范围内。

同时，万科管理层表示，今年长租公寓已经具备了独立成军的条件，万科泊寓已成立了专门的事业部，会长期坚持做下去。

不过，就在一个多月前，刚上任履职一个半月的万科长租公寓事业部总经理薛峰被传已提出辞职，而万科官方对此也予以确认。

其实，万科长租公寓的项目运营在业内并不算差。

财报显示，截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

行业衰退已有先兆

其实，行业衰退、企业退出早有预兆。

今年5月，房企系中较早进入长租公寓的房企之一朗诗发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓等五项业务剥离至控股集团。根据官网数据，2018年朗诗拥有4万多间房源。

财报显示，2017年-2018年朗诗在长租公寓板块两年总亏损达到2.34亿元，随着业务规模扩张，亏损还有进一步扩大的趋势。

今年6月，有消息传出远洋集团将剥离旗下长租公寓“邦舍”业务。

2016年远洋集团开始涉足长租公寓，2017年远洋旗下的长租公寓邦舍进入7个一二线城市，管理房源5000间。不过，到了2018年底，其房源数就已减至3452间。

今年七夕，乐伽公寓通过其官方微信平台发布公告，确认停止运营，无力履行合同和偿还欠款。

乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，目前大量租房者正在维权中。

整个2018年，共有10家长租公寓出现问题。GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等接连出现资金链断裂，其中不少长租公寓项目还获得过明星投资人和机构的“加持”。

破局唯有慢下来

2015年-2016年的长租公寓行业，是房地产利好政策的对象，是资本捧在手心里的宠儿。为何在短短两三年的时间内，长租公寓却成了“弃儿”呢？

据业内人士介绍，长租公寓传统的盈利模式是：一套房源月租5000元，平台以4800元到4900元的价格签下，一年只给11个月房租，权责托管签3年，长租公寓运营方赚的是一个月房租，赌的是之后2年租金上涨的差价。

再来看看已经爆雷的乐伽公寓是如何运营的：

月租5000元的房子，乐伽公寓直接给房东5500元，以求短时间快速抢夺房源。而在房屋租赁市场疲软的情况下，乐伽公寓经常以低于市场价1000元/间的价格抛出，并且以优惠去游说租客半年付或年付，而支付房东却是季付，用更多现金，去拓展新的房源。

这就是如今长租公寓行业普遍存在的“高收低租”现象。

业内人士普遍认为，长租公寓要盈利，成本不能超过房租的五成。目前还在培育期的长租公寓投入都过大，即使是轻资产运营的长租公寓运营商，仅拿房成本就高达收入的七成。

可如今房价和资金只跌不涨，越来越多竞争者的加入，导致运营方拿房成本越来越高。高调如乐伽公寓这般想要用资金砸开市场者，则更加加重“高收低租”的效应，那么赚钱就成了整个长租公寓行业的奢望。

某位在房地产行业浸淫十余年、目前正在运营长三角某长租公寓项目的业内资深人士告诉记者，长租公寓企业要想活下来，唯有打破原来“高收低租”不合理模式这一条路：

“之前，整个行业都是以资本、现金流、高收低租的模式去做规模，市场上大家都不缺现金流，缺的是现金储备。但是，在目前行业趋冷、资本收手之时，资金活水便不足了，现金流状况也不太好，各种雷都爆了出来。我认为要破局只有一条路，就是让市场租金与业主租金达成平衡，让目前市场上的长租公寓企业先能够活下来，才能谋求进一步的发展。”

“近十年，长租公寓行业用固定不变的模式运营，并呈现出高速发展的态势。如果还是这样发展下去，整个行业都很危险。现在已经到了要改变模式、该慢下来的时候了。”该资深人士分析道。

来源：上海证券报；盛波

（编辑：吴桂兴）