被隔离在降息之外的房贷利率：不能再低，可能更高

央行发布第16号文，公布房贷新政策：首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点。从2019年10月8日起开始实施。

对此，我们有如下解读：

第一， 总体影响不大，但整体趋严，首套房利率不得下浮。新老划断，存量不变，增量微调，公积金不调整；首套房贷款利率不得低于LPR，二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点，8月20日最新LPR报价为4.85%，对应首套和二套房贷利率分别为4.85%和5.45%，7月首套房贷利率平均5.44%，二套5.76%，都高于基准，变动的空间不大。相比于之前的基准4.90%，首套房房贷利率相当于9.9折，变动很小，只有1BP，但二套房明显更严了，以前是基准的1.1倍，5.39%，现在5.45%，提高了6 BP。

第二，定价机制发生根本变化，更加市场化。过去房贷利率等于基准利率+折扣利率，基准是贷款基准利率，主要受货币政策影响，每次降息加息都会调整；折扣利率由各地银行决定，一旦确定后整个购房周期都不会发生变化；现在是LPR+加点，LPR每月调整一次，但房贷利率不是每月调整，最短是每年调一次，也可以一直不变，具体看合同约定。加点由央行省一级分支机构指导确定，一旦确定，和折扣比例一样，整个合同期都不会变化。房贷利率会更加市场化，但对于购房者变动频率也不会太高，有利于房地产市场的稳定。

第三，因城施策，短期利好房贷利率下浮的城市。按新标准，原来房贷利率享受折扣的城市，会进行上调。如上海7月首套房贷款平均利率为4.84%，有的优质客户可享受9折，4.41%，远低于最新LPR报价4.85%，在10月8日正式执行之前抓紧签订合同贷款较为明智，更加划算。所以房贷利率下浮的城市短期会迎来一波小爆发。反之，房贷利率上浮的城市可能会经历一段观望期。

第四，长期看房贷利率不能再低，可能更高。实际上，即使旧政策首套和二套利率有参考和下限，目前全国的平均房贷利率是远高于旧基准的，7月最新数据首套平均5.44%，二套5.76%，分别是基准的1.11倍和1.18倍。所以，在“房住不炒”基调下，房贷利率新政有下限、没上限，利率可能会更高。730政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，全国房贷利率开始反弹，重回上行趋势。

第五，房贷利率不是改革式“降息”的目标范围，会被隔离出来。上周央行公布的LPR形成机制，是改革式“降息”降的关键一步，这次LPR改革主要是为了降低实体企业融资成本，新LPR首次报价下降6BP，但主要是为了引导资金流向实体企业。房贷利率改革后，房贷利率被隔离，不会随着基准实时变化，有利于房地产市场的稳定。改革式降息不是针对房地产市场的，对房价利好有限。

房地产不是这一轮逆周期调节的牌，甚至可能拖后腿。这意味着中国短周期经济寻底的过程可能会更加曲折。

央行发布第16号文全文及答记者问如下：

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（编辑：梁宇芳）