降准释放9000亿之后：资金将大幅入楼市？房贷利率会降么？

9月6日下午五点半左右，市场期待已久的降准终于落地，且央行大手笔一次性给了“全面降准+定向降准”，累计释放资金9000亿元。

央行表示，9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约8000亿元；对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，释放资金约1000亿元。

从降准目的来看，央行表示本次降准将增加金融机构支持实体经济的资金来源，通过银行传导可以降低贷款实际利率，利于促进服务基层的城市商业银行加大对小微、民营企业的支持力度，支持实体经济发展。

但另一方面，“降准”作为一个相对宽松的信号，每次降准市场会有部分声音认为这相当于货币政策“开闸放水”，如果此后MLF利率下调，可能带来房价上涨等问题。

防火墙已筑好，降准资金难入楼市

对此，多位接受21世纪经济报道记者采访的金融市场人士表示，降准对房地产市场影响有限。

“此前监管部门就一再强调房住不炒，中央政治局会议更是首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。 尽管信贷环境整体趋向宽松，但房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。 ”克而瑞研究中心总经理林波表示。

“降准不是为了刺激房地产，而是要给市场增加流动性，降低实体企业融资成本，稳定经济。”中原地产首席分析师张大伟表示，“在本次降准前，监管部门已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金违规流入房地产。从全国房地产调控政策看，2019年来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。”

据中原地产统计，从2019年7月份来说，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策层出不穷，仅在2019年8月份，各地针对房地产调控政策，合计就多达60次。此外，针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。此外，据媒体报道，部分银行已对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制，这也使得个人房贷额度受限。

同策咨询研究总监张宏伟对21世纪经济报道记者表示，当前政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，即使市场上有钱，也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面不变。

房贷利率难降，区域信贷政策差异化

另一方面，降准之后，市场人士普遍认为9月下旬的LPR报价会下调5-10个BP，市场也十分关注与LPR挂钩的房贷利率将如何变化，银行对于房贷利率转换的工作进展如何。

一位国有大行的个人金融业务部管理人员介绍称，该行正在稳妥有序推进个人住房贷款LPR定价各项工作开展，预计9月中下旬，合同、制度、系统等各项工作可以准备就绪，10月8日前，基准利率及LPR两种定价模式可以并行，由客户及银行协商确定，10月8日起，将正式切换为LPR定价。

“我们已经研究梳理了政策宣传素材，客户的问答题库等，已经完成了政策过渡期间客户的答疑准备，”另一位国有大行的房贷处管理人员表示，该行以10月8日这个时间节点来倒排工作计划，从6大方面着手，改造升级后的业务系统9月6日上线，9月20日左右将全面开放。

据一位北京地区大行人士透露，北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准是首套不低于相应期限LPR加点55个BP，二套不低于相应期限LPR加105个BP，这也就表明，假设9月20日LPR利率不变，北京首套房贷利率将为5.4%，比目前基准上浮10%高1BP，但目前市场预计9月20日LPR下行是大概率事件，那么房贷利率也会下调，但预计幅度不大。

此外，据媒体报道，招商银行深圳地区部分房贷业务也已经挂钩LPR，首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，比此前略微上调。

克而瑞研究中心团队认为，近期居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率大概率将继续向上调整，央行将房贷利率上浮加点的权力下放到地方，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,购房 首付比例、房贷利率上浮比例理应更高。受制于信贷政策适度收紧，其对房地产市场利好程度有限,即使“金九银十”传统销售旺季，市场也较难出现全面反转行情，成交量整体回升幅度着实有限。

（编辑：周鹏峰）