万科新动向：寻路“第二曲线” 旧改和科技成新增长点

郁亮的时间分着瓣儿用。

在9月23日北京媒体交流会的间隙，他搬了张小桌子，放在万科植物馆中信书店的露台，处理了一堆文件；吃完午餐，又开了个小会。 

郁亮当天心情不错。一年前，万科率先喊出“活下去”，震惊业内；一年后，同行压力加大，他却说要“谨慎乐观”。

今年以来，万科致力于“收敛聚焦，提升基本盘”，开发业务保持稳定，前8月，万科实现销售4263亿元，同比增长9.8%。

像行业所有的地产公司一样，万科也在继续寻找增长的“第二曲线”，郁亮坦言，转型业务在报表中尚未太多体现，当前各业务板块负责人背负巨大压力。

不过，7年转型探索之后，他们也没有很迷茫，当下在做的一些业务，虽然短期盈利不明，但却可能为未来指明方向，奠定根基。

其中最值得关注、贯穿万科所有业务的是旧改和科技。前者关乎资源获取和长远发展，后者则是基因的改变，万科，有可能成为一家科技型公司。

旧改新玩法

9月23日，北京世园会万科植物馆，万科媒体沟通会上，万科董事会主席郁亮透露了万科最新的一些动向。

在郁亮看来，转型不是抛弃房地产换一个行业发展，而是在此基础上寻找第二增长曲线，在“传统业务上找到新的做法和新的增长点”。 

其中，旧改是一大方向。和此前大拆大建的玩法不同，仍是在转型先锋南方区域，万科介入了一个新的旧改领域：城市微改造或城市更新。

这种做法是在城市的旧片区肌理上，保留一些基本建筑和历史文脉，进行现代性的安全、便利设施改造，再植入产业和生活场景内容，使它活化起来。

广州永庆坊如今已是万科微改造的样本。郁亮透露，万科也已拿下深圳南头古城的改造，接下来的几年内，万科将对这个深圳最具历史感的区域进行活化更新。

与城市更新相关联，万科还比较注重TOD，即以公共交通为导向的开发。郁亮表示，这十分考验综合实力，“万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上，如果能够取得突破，将为传统的开发业务带来新的增长曲线。”

这种突破，首先是项目获取资源上的，将视野扩展到全行业，一二线城市增量土地萎缩，公开招拍挂地价高企，几个大型房企巨头都在通过各种方式获得持续发展的项目资源，比如碧桂园要做智能机器人和科技小镇，恒大借新能源汽车大建厂区，融创和万达争相拿文旅项目，华夏幸福也有产业新城，这些都可以得到地方政府的青睐。

而类似央企招商蛇口、华润置地、保利发展这类，他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力，也能轻易地拿到大型项目。

换言之，未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的，甚至垄断式的，在这样的竞争中，万科此前综合性运营开发能力并不突出，也没有央企背景可依。而通过城市更新和TOD，假以时日，万科可以获得新的城市片区运营能力，进而获得地方政府的青睐，同时还拥有了资产管理的能力。

虽然短期内，城市更新和活化类项目“账很难算”，但这是面向未来的思考和布局，就像碧桂园的科技小镇、恒大新能源汽车短期也不能盈利一样。

万科的“秘密武器”

微软首席执行官萨提亚说，“未来每一家公司都可能是科技公司，如果不拥抱科技，一定是死路一条”。

万科物业首席执行官朱保全最近有了一个新身份，就是负责万科不动产科技。万科有个秘密武器叫“沃土计划”，这是一个9年的计划，此前3年是孙嘉在负责，现在交给了朱保全。

在9月23日的交流会上，万科首次提出了“不动产科技”的概念，朱保全认为，接下来无论是5G还是物联网技术，在不动产的领域里，可能酝酿着一个诞生“独角兽”的机会。

不动产科技已在万科多项业务中应用。比如智慧工地项目中，可以看到华东区域管理多少个工地，多少个塔吊和多少个设备，这样的量化管理在没有技术应用之前是不可能的；从传统的图纸到CAD技术，万科建筑研究中心在后台给出了111条设计缺陷的底线。

此外，在万科的住宅工业化中，已实现对每一个部品进行编码，做到入库、出库、现场的应用整个全过程数字化管理，比传统的时间提高了一个月；万科还在全力推动BIM技术在结构端、在装修端的应用。

朱保全说，万翼科技（万科不动产科技的平台公司）把后台命名为菩提，未来希望通过菩提的后台不断地学习，在这个不动产开发领域变得越来越聪明，能够从早期的规划到建筑设计，装修，工地管理整个开发的全流程，提供一个算法平台。

目前，物业可以说是运用科技最深入的万科业务。郁亮说，物业并不只是劳动密集型，还应该是科技密集型的企业。

他也首次明确表达了万科物业的新定位，解释了物业暂时不上市的原因，“万科物业不会以传统物业公司的模式上市，而是要等到成为城市服务商才上市。”

对科技的投入不只是万科一家，碧桂园、恒大、华润、龙湖等在重金植入科技。

观察人士认为，如果说旧改是万科对未来实体增长的应对，那么科技则将贯穿万科的所有业务，科技“赋能”将提升万科的经营效率，让其具备了科技属性。

作为城市更新、TOD和科技的集大成者，万科还与微软、华为等合作，在上海进行“未来城市”的实验。

行业压力普遍大了

对万科而言，转型也意味着做全新的东西，比如物流、长租，郁亮认为，寻找第二曲线又两个主要方向，一是基于传统业务诞生新的增长点，二是跟城市、客户同步发展做一些探索和尝试。

“至于说它几时能在报表上体现出来，这件事我到今天没有解。” 郁亮坦言，印力商业的丁力业、南方区域首席执行官孙嘉压力都很大，经常找他来探讨如何突破，如何在报表上体现得更多。

郁亮认为，当前还不能用财报数字来衡量新业务是否成功。只要相信，不管做什么，只要所在的领域里做到领先领跑，数一数二，就有它的社会价值，市场就会给它公正的评估和评价。

“就像人要根据自身的轨迹发展，自然生长。不能拔苗助长，线性规划生长路径，或者用数字来规定他，你必须要在某年某月交多少的利润给我，给我多少的现金，这是不合适的。”

他表示，万科当前的业务就像一个生态系统。“大树有大树的功能，小草有小草的地方，只要能在各自的领域里做到最好，我们就能成功了。”

谈到当前房地产的环境和市场，郁亮表示，高层今年提到，不把房地产作为短期刺激经济的工具、手段，意味着房地产的长效机制必须建立起来。

对于行业来说，有稳定的政策前景预测，对它发展是有利的。“每个同行、房地产公司都应该据此来做自己相对稳定的规划，而不是再去指望其他变化。”

那么相比一年前，今天市场是变得更好还是更坏了？郁亮认为，对不同的对象来说答案是不一样的，从了解到的同行情况来看，普遍感觉压力比以前更大了。但万科反而相比以前有点谨慎乐观。

万科去年9月份说“活下去”，如今来看，无非是给自己提个醒。“一个企业不管外部环境怎么变化，都始终需要如履薄冰的危机感，这样企业才能够活下去，然后才能够活得好和活得久”。

“万科始终把自己当作农民，当好农民、种好地，大家比较乐观的时候，万科给大家提个醒，也是给自己提醒；在市场不太好的时候，万科反而应该有更多信心。”郁亮称。

（编辑：许望）