开发商旧改风云 保利5天砸162亿加仓 富力华润恒大也不甘示弱！

三连攻下广州旧改后，保利发展又猎下一佛山旧改项目。

9月25日，保利以42亿摘得面积为188亩的佛山禅城旧改地块。叠加21日斥资120亿斩获的增城区中新村旧改项目，短短5日，保利已在旧改投入高达162亿。

事实上，继广州旧改政策推出后，引得多家房企争食，旧改市场进入爆发期。除保利外，富力、越秀、时代等房企相继斥资数十、上百亿砸向旧改，在城市更新热潮中分一杯羹的意图凸显。

多位业内人士认为，存量时代，旧改市场红利一片，然而城市更新步入深水区，利益牵涉多方、痛点难点并存，开发商们想交出满意答卷，是机遇，也是考验。

加码旧改

9月25日，保利力压金地、华侨城、时代，以42.37亿元摘下佛山禅城旧改地块，折合楼面价11148元/平方米。这是保利自下半年拿下三个旧改项目后，在广州及其周边的进一步深耕。

此前7月，保利击败万科和颐和拿下广州天河区柯木塱旧改项目；8月，保利再次以绝对的票数优势胜于富力和合景，拿下天河区渔沙坦旧村改造项目。

9月21日，保利拿下广州市增城区中新村城市更新项目，改造面积92公顷，总投资金额约120亿。

连下三“村”，保利的深耕广州旧改的决心可见一斑。

截至目前，保利已在广州参与了珠江新城冼村、天河新塘新合、东风村、三滘等多个旧改项目。其中，保利早期参与改造的琶洲村项目更是成为广州市旧改标杆。

事实上，争食广州旧改的并非保利一家。7月，越秀地产参与番禺里仁洞村旧改，投资金额高达210亿元；“过江龙”升龙集团联合方圆，以高达200亿元的投资拿下沙溪村旧改。

截止目前，升龙集团在广州拿下的四个旧改项目，总改造用地面积已经超过1200万平方米。

本土房企也不甘示弱。旧改起家的富力，在今年5月正式成立了城市更新集团。

公告显示，截至目前，富力城市更新板块签约合作城市已超过60个，规划总建筑面积超6000万平方米，按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。其中，广州作为主战场，已签订合作协议或意向的有20个旧村项目，改造用地范围约1700公顷。

此外，“旧改王”佳兆业也抢先迈入了城市更新的深水区。9月25日，佳兆业拿下广州荔湾海南村旧改，改造面积达359.64万平米。

据2019半年报，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前广州土地市场也进入到存量盘活的阶段，旧改的需求和潜在规模很大，这都使得相关房企会积极研究旧改的机会，进而形成更多的城市运营机会。

他还认为，新一轮旧改政策发布，对于包括保利等在广州市场有较为丰富旧改经验的企业而言，可以发挥更好的引领和带动作用，后续旧改过程中类似企业也会发挥社会资本的功能，进而形成较好的表现。

旧改痛点

随着粤港澳大湾区多个城市相继发布旧改政策，业内人士表示，城市更新已成为地产下半场的机会所在。

中泰国际研报表示，近期广东省发布的加快三旧改造文件为行业亮点，预计旧改政策利好将不断释放，旧改题材将持续演绎。

但机会总是与挑战并存，政策利好的同时，开发商们在答题时开始陆续面临难题。

中原地产首席分析师张大伟认为，对于房地产企业来说，旧改能够降低土地成本，但也受限于开发周期过长等影响。

事实上，影响开发周期的因素是多重的，例如政策的多变和掣肘、房企的旧改经验和实力等。

以深圳为例，通常来说，当城市更新市场的“蛋糕”被本地房企分食完毕后，外地房企只能通过收购旧改项目的方式进军深圳。

相较于公开市场及本地房企手中的旧改项目，“收购”这一方式无论在成本还是风险都是较高的，这就导致了有些项目患上了“拖延症”。

据了解，原为光明新区东周旧改项目的绿地新都会，曾在2015年底被绿地收购股权，但直到2018年，因为拆迁补偿协议未能达成一致，该项目还有部分房屋未拆迁，并有居民居住，而施工地块也未有动工迹象。

此外，由于各地城市更新政策不一、城市各区政策力度也有差别，开发商们往往还要面临地域性挑战。

例如去年11年，2018年11月，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿），划定综合整治分区范围，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划。

根据规划，深圳的部分城中村改造暂缓，各区一定比例的城中村暂不拆除。而在部分的核心行政区，不改造比例高达75%。

对于手中的项目恰被纳入其中的开发商而言，只能吃下闭门羹，开发周期将被迫延长，项目估值也将大打折扣。

“旧改是一个政府、企业、城中村三方的利益博弈过程。”去年年底，在高校分享会上，保利城市更新事业部副总经理郝志彪一语道破旧改的实质。

他还表示，从企业的角度来看，存在着控规不稳定、拆赔困难、村民不配合、资金压力大、历史遗留合理保护等风险因素，因此，企业在选择旧改项目的时候应考虑全面、严谨分析、谨慎推进。

去年5月，中铁置业集团便因拆迁补偿安置纠纷，放弃了立项八年之久的深圳龙岗坂田新围仔村旧改项目，无奈退出深圳旧改市场。

数据显示，截至去年年底，在深圳市历年已列入城市更新计划的741个项目中，已获得实施主体批复项目191个，立项项目实施率仅为26%。

“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

（编辑：李清宇）