青客公寓赴美上市难改创投审慎态度 租金贷风波急需“正本清源”

     上周，国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书，成为首家披露IPO招股书的长租公寓公司，似乎让此前斥巨资押注长租公寓产业快速发展的创投机构看到“成功退出”的希望。

     不过，多位曾涉足长租公寓项目投资的创投机构人士向记者直言，尽管长租公寓产业发展前景良好，但鉴于杭州鼎家、南京乐伽、北京昊园恒业等多家长租公寓运营商皆因盲目扩张与运营能力滞后遭遇爆雷，当前整个行业迫切需要解决的，是业务模式过度“金融化”问题。

     所谓业务模式过度“金融化”，即越来越多长租公寓正将面向租客的租金贷视为重要的业务收入来源，并以此“筹资”实现盲目扩张，造成整个业务模式持续性存疑。

     资料显示，租金贷原先是一种缓解租客季付租金困难而推出的消费信贷服务，租客通过长租公寓运营方对接各类消费金融机构，从而获得贷款支付相应租金再分期还款，从而降低自身租金支付资金压力。

     但在实际操作过程，这项原先看似多赢的消费信贷服务却逐渐变味。比如有些长租公寓一口气向租客提供1-2年租金总额的租金贷，其信贷额度远远超过租客实际需要，而长租公寓在获得上述租客通过消费信贷所支付的租金后，将资金盲目用于业务扩张，由此衍生出租金倒挂（即长租公寓运营方拿房成本高于租金）等乱象日益增多，直接导致长租公寓行业业务模式持续性不够稳健。

     “我们调研发现，不少长租公寓运营方之所以敢采取租金倒挂做法盲目扩张，一方面是他们急需扩张地盘与市场份额，从而跻身行业龙头企业率先谋求上市博取高估值赚资本市场的钱，另一方面他们自认为租金贷等消费金融产品的利润分成收益，足以成功覆盖租金倒挂所形成的业务损失，因此他们将金融服务作为主要收入来源，甚至替代了租金收益，导致整个业务模式收入本末倒置。”一位长期跟踪长租公寓行业发展的创投机构负责人向记者透露。事实也证明，靠金融业务收益替代租金收入的想法也过于“天真”：一方面长租公寓运营方将租客预付的租金用于业务高速扩张——主要开支在房源装修、向房东预付数月租金等，一旦这些房源无法在短期内成功出租，大量信贷资金就会沉淀而无法产生收益，最终导致长租公寓运营方资金链极易断裂；另一方面靠“金融贷款”（租金贷）开展的高杠杆业务扩张，由于项目运营能力与租客服务方面的疏漏不足，也会因自身能力不足而出现巨大风险。

      这位创投机构负责人直言，其实此前暴雷的多家长租公寓运营方都是由于上述两大原因而出现重大经营风险，进而衍生出租金贷违约风波。这也导致过去一两年创投机构对长租公寓行业的投资趋于谨慎，有些创投机构一发现长租公寓经营方的扩张资金主要来自租金贷，就以业务模式持续性不稳为由暂缓投资。

    “因此，我们一方面乐见长租公寓项目开启赴美IPO进程，提升创投对这个行业的投资信心，但另一方面我们也希望长租公寓行业能对租金贷及其衍生的高杠杆业务发展模式进行反省，让长租公寓行业回归服务本质，而不是靠金融信贷杠杆手段投机取巧盲目扩张。”他指出。

       记者注意到，随着近年长租公寓运营方暴雷不断且衍生大量租金贷违约风波，越来越多地方政府部门正着手加大租金贷的整治。比如今年8月深圳互联网金融协会发布的风险提示里，明确指出，“服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。”

      多位涉足长租公寓项目股权投资的创投机构人士向记者指出，因此近期他们也在积极建议长租公寓项目重新改善租金贷业务流程与产品服务，尽早摆脱“依靠金融信贷推动杠杆型业务盲目扩张”的经营模式。

      “毕竟，长租公寓运营方在租金贷服务产业链起着主导作用，一旦其联合消费金融机构所推出的租金贷产品期限长达1-2年，远远超过租金实际租金需求，长租公寓运营方由此一次性获取租客1-2年租金，就会觉得钱来的太快太容易，自然而然地将这笔钱大量用于业务盲目扩张，整个业务模式持续性就会出现大问题，尤其是资金链断裂风险大增。”一位涉足长租公寓项目股权投资的创投机构投资总监直言。

      在他看来，要真正扭转长租公寓这种冒进式的业务模式，还离不开金融机构的配合。尤其是消费金融机构不应为短期放贷收益而“助长”长租公寓机构的变相融资行为，尤其对存在租金倒挂，存在失信和被租客诉讼的企业加强监控。与此同时，消费金融机构还需明确贷款人的义务与责任，既要在金融产品方面支持和促进长租市场的发展，更要坚守业务底线，有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不可将授信审查、风险控制等环节外包。

      “我们已督促长租公寓运营商与消费金融合作机构一起，将租金贷的有关说明和风险提示进行统一要求，以醒目的方式明确告知承租人，使消费者在充分了解产品的基础上进行理性选择，加强对消费者权益的知情权、选择权和公平交易权。这才能有效解决过度金融化（租金贷）给整个行业业务模式持续性带来的多重挑战。”这位创投机构投资总监向记者指出。只有长租公寓运营方将精力转向提升运营能力与产品服务，将租金收益作为业务收入最主要来源，消费金融服务作为相应的配套措施收入，才能构建更稳健持续的业务模式，进而重新获得大量创投机构青睐。

（编辑：林坤）