9月地产月报:低能级城市边际向下,百强韧性犹在,重视地产股四季度业绩和估值双升

天诚地产会 陈天诚
2019-10-17 17:38

摘要:

住房交易市场:9月销售分化明显,一线城市边际转冷,低能级城市边际向下料仍将拖累全国。9月我们重点跟踪35所大中城市一手房合计成交23.25万套,环比上升23.42%,同比上升22.39%,累计同比上升11.33%,比上月上升11个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别12.63%、21.09%、4.88%、-3.5%,比上月分别变动-5.5、6.5、21.9、-11个PCT。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。样本城市一手房成交面积达2447.07万方,环比上升20.85%,同比上升25.46%,累计同比上升13.96%,比上月上升3.1个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别14.86%、23.52%、6.92%、-1.01%,比上月分别变动-6、7、4.3、-10.4个PCT。二手房市场持续低温,一二三线交易量均为负增长,我们跟踪的14个城市二手房成交合4.9万套,环比下降5.63%,同比上升9.02%,累计同比下降4.93%,比上月提升0.8个PCT,其中一线、二线、三线城市累计增速分别-8.45%、-1.35%、-22.55%,分别变动1.1、0.7、1.6个PCT。

土地交易市场:市场供需双方同比均出现下跌,溢价率继续下探。9月100城土地供应建筑面积合计10057.56万平方米,环比下降29.25%,同比下降32.93%,累计同比增速为-1.07%,比上月变动0.18个百分点。本月100城土地成交建筑面积合计7747.28万平方米,环比上升0.12%,同比下降28.03%,累计同比增速为-2.6%,比上月变动-2.23个百分点。本月100城土地成交楼面均价3571.8元/平方米,溢价率为6.6%、环比上月下降2.05%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为2.8%、6.5%、10.9%,环比上月变动分别为2.1%、-0.1%、-2.7%。本月100城土地成交楼面均价3571.8元/平方米,溢价率为6.6%、环比上月下降2.05%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为2.8%、6.5%、10.9%,环比上月变动分别为2.1%、-0.1%、-2.7%。

资金层面:个人住房贷款利率,苏州、天津等热点城市贷款利率有所下浮,部分原本利率较高的城市如武汉、南京、长沙等利率有所上调。针对公司方,9月非银贷款大幅缩减,跌幅继续扩大,信用债、海外债单月大幅收缩。本月非因贷款(不含信托融资)473亿元,同比增速为-50%,降幅比上月增速扩大42个PCT,其中信用债、ABS(不含供应链)、海外债单月融资规模分别为411.3亿、59.1亿、3亿,同比增速分别为-40.6%%、-74%、-91%,比上个月分别变动-39、-5、-21个PCT。

政策层面:自9月11日银保监会领导讲话针对地产融资主要压降违规“输血”,而非此前的总量控制,融资政策底基本确认,融资环境边际回暖;10月起开始执行LPR机制下房贷利率,短期房贷利率保持稳定,长期有望跟随1年期LPR持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致。

投资建议:九月抢跑情绪浓重下,我们重点关注的城市销量表现有所提升,但从能级来看,一线热度下降,二线、三线稳中有升,而四线城市处于同比负增的阶段,预计低能级城市对全国销量的拖累作用依然明显,全国销量“银十”或仍然以结构分化为主,但在三四线下行带动全行业基本面的总体走弱有助于缓解政策进一步打击压力,政策再度收紧的概率较小,但百强房企销售韧性超预期,高推盘叠加低基数,四季度销售韧性有望继续保持:在融资环境短期难以放松的情况下,一方面加速推盘去化仍为重点,另一方面去年Q4的低基数效仍然十分明显(18年10-12月单月销售额分别为8213亿元、8956亿元、12819亿元,今年9月单月销售额已经超过1万亿)。行业方面,地产政策难以再度收紧,宏观方面,11日中美贸易磋商后,或将全方位提升市场风险偏好。随行业竣工回升,我们预计房企下半年业绩有望再超预期,结合宏观流动性宽松、贸易摩擦阶缓解助力板块估值提升,持续推荐:1)龙头:保利、万科、融创等;2)优质成长:中南建设、阳光城、荣盛发展等;3)物业和商业:中航善达、大悦城(受益长期利率下行)、光大嘉宝等;4)持续关注旧改:城投控股等。

风险提示:房屋价格大幅下滑,百强销售增速不及预期

正文:

(一)公司基本面:9月百强销售韧性强,预计Q4将持续高增长

高推盘叠加低基数,四季度销售韧性有望继续保持。9月百强房企销售增速韧性超出市场预期,我们认为主要原因有二:1)融资收紧后房企有较强的动力加快推盘去化回款,尤其布局三四线为主的房企;2)18年9月百强房企销售基数较低(9月单月销售额为8767亿元),19年9月销售额大幅提升至万亿以上,为10646亿元,同比增长21.8%。我们认为19Q4百强销售增速韧性有望持续保持,在融资环境短期难以放松的情况下,加速推盘去化仍为重点,而去年Q4的低基数效仍然十分明显(18年10-12月单月销售额分别为8213亿元、8956亿元、12819亿元),看出去年10-11月销售额均不足9000亿,而今年9月单月销售额已经超过1万亿。

9月TOP10、TOP50、TOP100房企分别实现销售额4254亿元、8871亿元、10646亿元,同比增速分别为13%、21%、22%,环比8月分别变动0.5、7.0、9.7个PCT;单月同比增速前三的房企分别为金辉集团、华夏幸福、荣盛发展,增速分别为177%、128%、64%。单月销售增速来看,反弹主要出现在以三四线为主的房企,单月销售增速达40%,远超过以一二线为主的重点房企的增速21,%,也超过龙头房企的22%。

1-9月TOP10、TOP50、TOP100房企分别实现销售额32733亿元、66730亿元、80578亿元,同比增速分别为10%、14%、15%,环比1-8月分别变动0.6、1.2、1个PCT;累计同比增速前三的房企分别为华发股份、世茂房地产、金辉集团,累计增速分别为63%、43%、40%。从城市能级来看,以一二线、三四线为主的房企累计增速分别环比提升1.5、4.3个PCT至11%、6%,低于龙头房企的18%。

(二)产业政策跟踪:地产融资缓解从极紧到边际宽松

8 月-9 月中旬流动性先紧后松,针对地产行业的融资持续严控,但宏观流动性宽松,优质 地产公司有望受益。8 月对地产的监管持续高压,从月初银保监会对 32 个城市进行涉房业 务检查,到月中部分银行收到“开发贷余额不超过 3 月底”,均令房企融资蒙上一层阴翳。但 9 月开始针对宏观流动性的宽松,以及银保监会负责人的再度发言压降违规“输血”, 表明前期融资压力有所缓解。

10 月起开始执行 LPR 机制下房贷利率,短期房贷利率保持稳定,长期有望跟随 1 年期 LPR 持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致

(三)商品房销售市场:9月市场分化,料低能级城市拖累仍然明显,一线热度明显下降

3.1. 百城住宅价格变动情况

9月百城中共64所城市价格环比上涨,比上月减少5所;百城房地产均价15051元/平方米,环比上升0.31%,同比上升3.56%,其中一线、二线、三线城市价格环比增速分别0.13%、0.33%、0.5%;百城均价同比上升3.56%,其中一线、二线、三线城市同比增速分别0.7%、4.88%、5.08%。

3.2. 重点关注城市新房交易情况:9月样本城市销量回升,但一线降温明显,二线平稳,三四线边际向下

9月我们重点跟踪35所大中城市一手房合计成交23.25万套,环比上升23.42%,同比上升22.39%,累计同比上升11.33%,比上月上升11个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别12.63%、21.09%、4.88%、-3.5%,比上月分别变动-5.5、6.5、21.9、-11个PCT。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。样本城市一手房成交面积达2447.07万方,环比上升20.85%,同比上升25.46%,累计同比上升13.96%,比上月上升3.1个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别14.86%、23.52%、6.92%、-1.01%,比上月分别变动-6、7、4.3、10.4个PCT。

3.3.重点关注城市二手房交易情况:二手房市场持续低温,一二三线交易量均为负增长

本月跟踪的14个城市二手房成交合4.9万套,环比下降5.63%,同比上升9.02%,累计同比下降4.93%,比上月提升0.8个PCT,其中一线、二线、三线城市累计增速分别-8.45%、-1.35%、-22.55%,分别变动1.1、0.7、1.6个PCT;合计成交面积为450.04万方,环比下降7.84%,同比上升11.01%,累计同比下降1.29%,其中一线、二线、三线城市累计同比增速分别-6.8%、5.88%、-21.18%。

3.4. 重点城市库存去化情况:库存低位销售下行,去化周期略有上升

截止本月底,全国13大城市住宅可售套数合计55.18万套,环比上升1.57%,去化周期7.7周,其中一线、二线、三线可售套数分别为24.7万套、27.5万套、3万套,环比增速分别0.59%、2.99%、-2.92%;一线、二线及三线存量套数去化周期分别为8.2、7.3、8周。

资料来源:Wind,天风证券研究所

(四)土地市场:9月土地市场供需两弱,溢价率明显下行

9月100城土地供应建筑面积合计10057.56万平方米,环比下降29.25%,同比下降32.93%,累计同比增速为-1.07%,比上月变动0.18个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为738.58、4485.33、4833.64万平方米,同比增速分别为-23.04%、-27.27%、-38.57%,累计同比增速分别为31.95%、8.04%、-9.82%;比上个月分别变动23.68、-0.23、0.18个百分点。

本月100城土地成交建筑面积合计7747.28万平方米,环比上升0.12%,同比下降28.03%,累计同比增速为-2.6%,比上月变动-2.23个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为626.6、3628.74、3491.94万平方米,同比增速分别为59.76%、-22.93%、-38.34%,累计同比增速分别为35.99%、7.47%、-13.51%;比上个月分别变动-6.04、-3.58、-1.02个百分点。

本月100城土地成交楼面均价3571.8元/平方米,溢价率为6.6%、环比上月下降2.05%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为2.8%、6.5%、10.9%,环比上月变动分别为2.1%、-0.1%、-2.7%。

(五)9月非银融资规模大幅缩减

5.1. 9月主流城市银行贷款利率一览

5.2. 1-8月到位资金增速7%,环比上月下滑0.2个PCT

根据统计局资金到位情况来看,2019年1-8月,房地产开发到位资金总计113723.7亿元,累计同比上升6.6%,环比上月下降了0.4个PCT,从分项资金来源来看,国内贷款、利用外资、其他-定金及预收款、其他-按揭贷款占比分别为15.23%,0.07%、33.75%、15.34%。

5.3. 二季度商品房银行贷款情况

2019年2季度,商品房贷款达到41.9亿元,同比增速17.1%,环比上季度下降了1.6个PCT,其中房地产开发贷余额11亿元,同比增速14.6%,环比上季度下降了4.3个PCT,其中个贷余额28.1亿元,同比增速17.2%,环比上季度下降了0.3个PCT。

5.4. 9月非银融资情况:非银融资规模大减,信用快速收缩

2019年9月行业非银融资规模(不含信托融资)473亿元,同比增速为-50%,降幅比上月增速扩大42个PCT,其中信用债、ABS(不含供应链)、海外债单月融资规模分别为411.3亿、59.1亿、3亿,同比增速分别为-40.6%%、-74%、-91%,比上个月分别变动-39、-5、-21个PCT。

(六)投资建议

住房交易市场:9月房企总体抢跑情绪较浓烈的情况下,销量环比、同比均有20%以上的提升,但从绝对量来看,也处于全年中较好的月份。本月我们重点跟踪35所大中城市一手房合计成交23.25万套,环比上升23.42%,同比上升22.39%,累计同比上升11.33%,比上月上升11个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别12.63%、21.09%、4.88%、-3.5%,比上月分别变动-5.5、6.5、21.9、-11个PCT。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.24%、0.79%、21.15%、19.72%。样本城市一手房成交面积达2447.07万方,环比上升20.85%,同比上升25.46%,累计同比上升13.96%,比上月上升3.1个PCT,其中一线、二线、三线、四线城市年初至今累计同比增速分别14.86%、23.52%、6.92%,比上月分别变动-6、7、4.3个PCT。

土地交易市场:市场供需双方同比均出现下跌,溢价率继续下行。9月100城土地供应建筑面积合计10057.56万平方米,环比下降29.25%,同比下降32.93%,累计同比增速为-1.07%,比上月变动0.18个百分点。本月100城土地成交建筑面积合计7747.28万平方米,环比上升0.12%,同比下降28.03%,累计同比增速为-2.6%,比上月变动-2.23个百分点。本月100城土地成交楼面均价3571.8元/平方米,溢价率为6.6%、环比上月下降2.05%,其中一线、二线、三线成交溢价率分别为2.8%、6.5%、10.9%,环比上月变动分别为2.1%、-0.1%、-2.7%。

资金层面:个人住房贷款利率,苏州、天津等热点城市贷款利率有所下浮,部分原本利率较高的城市如武汉、南京、长沙等利率有所上调。针对公司方,9月非银贷款大幅缩减,跌幅继续扩大,信用债、海外债单月大幅收缩。本月非因贷款(不含信托融资)473亿元,同比增速为-50%,降幅比上月增速扩大42个PCT,其中信用债、ABS(不含供应链)、海外债单月融资规模分别为411.3亿、59.1亿、3亿,同比增速分别为-40.6%%、-74%、-91%,比上个月分别变动-39、-5、-21个PCT。

政策层面:自9月11日银保监会领导讲话,针对地产融资主要压降违规“输血”,而非此前的总量控制,融资政策底基本确认,融资环境边际回暖;10月起开始执行LPR机制下房贷利率,短期房贷利率保持稳定,长期有望跟随1年期LPR持续下行。北京、上海地改革前后房贷利率基本一致。

投资建议:

九月抢跑情绪浓重下,我们重点关注的城市销量表现有所提升,但从能级来看,一线热度下降,二线、三线稳中有升,而四线城市处于同比负增的阶段,预计低能级城市对全国销量的拖累作用依然明显,全国销量“银十”或仍然以结构分化为主,但在三四线下行带动全行业基本面的总体走弱有助于缓解政策进一步打击压力,政策再度收紧的概率较小,但百强房企销售韧性超预期,高推盘叠加低基数,四季度销售韧性有望继续保持:在融资环境短期难以放松的情况下,一方面加速推盘去化仍为重点,另一方面去年Q4的低基数效仍然十分明显(18年10-12月单月销售额分别为8213亿元、8956亿元、12819亿元,今年9月单月销售额已经超过1万亿)。行业方面,地产政策难以再度收紧,宏观方面,11日中美贸易磋商后,或将全方位提升市场风险偏好。随行业竣工回升,我们预计房企下半年业绩有望再超预期,结合宏观流动性宽松、贸易摩擦阶缓解助力板块估值提升,持续推荐:1)龙头:保利、万科、融创等;2)优质成长:中南建设、阳光城、荣盛发展等;3)物业和商业:中航善达、大悦城(受益长期利率下行)、光大嘉宝等;4)持续关注旧改:城投控股等。

风险提示:房屋价格大幅下滑,百强销售增速不及预期

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陈天诚

房地产分析师

天风证券地产行业首席分析师