10月18日，在招股获得超预期认购后，内地物管企业蓝光嘉宝服务（2606.HK）正式在港交所挂牌。蓝光嘉宝服务以每股37港元股价发行，共计发行4291.62万股（假设未行使超额配售权），将募集资金总额14.795亿港元。截止发稿时间来看，蓝光嘉宝服务上市当日股价市场表现良好。

资本市场向来青睐物管企业。和房地产企业相比，物管企业不仅能获得高比例认购，其市盈率通常也要高出4倍左右。蓝光嘉宝服务的各项财务指标均堪称优秀，因此其在香港资本市场的表现也被各机构所看好。

蓝光嘉宝服务总部位于成都，在中国指数研究院发布的“2019中国物业服务百强榜”中，蓝光嘉宝服务位列综合实力排名第11位。截至2019年上半年，蓝光嘉宝服务在管总建筑面积达6330万平方米。2019年上半年，蓝光嘉宝服务的营收规模为9.33亿元，同比上涨58.8%；净利润3.16亿元，同比增长66.8%。

若仔细研究，蓝光嘉宝服务不仅在规模上跃居行业前列，其业务多元化和衍生业务也均有优质表现。

这些年来，物管企业赴港上市渐成“风潮”，这背后不仅得益于物管企业独特的模式，也因其背后的万亿市场前景。透过蓝光嘉宝服务的案例，不难窥见该领域真正的深度和广度。

业务协同与技术加持

2016年以来，蓝光嘉宝服务通过一系列并购，将区域布局从西南地区大幅延伸，目前已覆盖西南、华北、华东、华南、华中等区域的69个城市，在规模增长和区域布局上取得长足进展，从而为今后的发展获得先机。

同时，蓝光嘉宝服务的业绩与母公司的关联度不断下降，也令公司的业绩具有更好的成长性。

但真正让挑剔的资本市场青睐的，是两个重要的优势。

一是业务类型的多元化。目前蓝光嘉宝服务的物业管理服务业态覆盖住宅物业、购物中心、办公楼宇、产业园区、酒店等。纵向来看，这种多元布局可以延伸房地产产业链价值；横向来看，则能够涵盖更多物业客户资源，这也能给实现企业业务收入结构优化，提升企业整体盈利能力。

二是不同业务良好的协同效应。蓝光嘉宝服务有三条主营业务线，分别是物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。除提供传统物业管理服务外，蓝光嘉宝服务的咨询22服务业务有助于与开发商在物业开发项目前期建立业务合作关系。得益于传统物业管理服务业务的广泛客户基础，蓝光嘉宝服务的社区增值服务得到快速发展。反过来，社区增值服务则可提升客户对传统业务的满意度和忠诚度，并有助于进一步提高市场物业服务费的接受度。此外，社区增值服务作为物管公司的一项主营业务，毛利率往往明显高于其他业务，因此其重要性也越来越被认可。

蓝光嘉宝服务的各项业务之所以能做到很好的协调，离不开互联网和信息技术的加持。

2015年，蓝光嘉宝服务推出“生活家服务体系”，其自主打造的“嘉宝生活家”APP，通过发挥互联网、物业各自优势，整合线上线下资源，实现商家、物业、业主各享其利。2016年6月，由蓝光嘉宝服务自主研发、科技创新的ECM系统获得国家实用新型专利技术。此外，蓝光嘉宝服务还有6项软件获得国家软件著作权。

互联网技术的介入，使得蓝光嘉宝服务建立起一个完整的物业服务生态圈，不仅能整合三条业务线，增强竞争力并降低成本，而且有助于在日常运营中实现标准化、数字化及自动化。

有机构指出，这种模式能使运营方获得稳定的收入，同时借助运营效率的提高，提高公司的利润率，这也是受到资本市场青睐的重要原因。

万亿市场的机遇

有分析人士指出，热点一二线城市的房地产市场已经进入“存量时代”，并推动市场更加关注资产运营。未来物业管理企业将持有数量庞大、品类多元的物业资产，其中大部分资产的价值都有进一步挖掘的巨大空间，这其中的市场规模可达到万亿。

在模式上，由于物管企业通常采用轻资产来运营，因此相比重资产的房地产业，更容易受到香港资本市场的认可。

在整个资本市场的表现上，物业行业的市盈率通常在20—40倍左右，相比房企要高出差不多4倍左右。

根据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019物业服务企业上市公司测评研究报告》，从运营规模的情况来看，2018年物业服务企业营业收入的均值同比增长了45%；从盈利能力看，物业服务企业毛利率稳中有升，毛利率均值在29.61%左右；从抗风险能力上看，物业服务企业属于轻资产运营，现金流状况良好，税财务状况保持非常稳健；从成长潜力看，物业服务企业各项的增长指标处于上升的阶段，无论在管面积、储备面积和合约面积上都有较大幅度地增长。

正如蓝光嘉宝服务的多元化与协同性，上述报告还认为，物管行业的一个重要趋势在于，在细分业态的多元化上综合发展。“原来的认知是，物业企业只管一栋楼、一个小区，但今天已经接管了大量的医院、学校、机场、火车站、码头、场馆，在这些细分业态里面，已经诞生了很多的优质、优秀的公司。”

在蓝光嘉宝服务的招股书中，就明确了募集资金的一项用途：“收购或投资非住宅物业管理公司，例如商业物业、产业园区、写字楼、学校及医院，以强化我们服务非住宅物业的能力，并进一步丰富我们的项目组合；将用于收购从事物业管理相关业务的公司，例如秩序维护、保洁、园艺及维修服务供应商，以优化我们的业务结构及实现协同效应。”

作为行业领先代表，蓝光嘉宝服务在资本市场上的表现，也恰恰说明物管行业正处在资本的“风口”上，这也将给行业带来很大的想象空间。今年5月，中国物业管理协会沈建忠会长对此曾做出精辟的总结，“作为物业服务企业，我们守着最大的资产，服务最大的人群，是万亿级的服务消费领域。一个小小的电梯在方寸之间，就能做出百亿的营收、千亿的市值，面对庞大的社区资源，资本助推下能做出的名堂一定大得多，资本红利将会给物业管理行业带来的变化超出想象。”