德勤白皮书：北京CBD商业娱乐市政交通空间严重不足，几乎所有行业都对高租金表示不满

10月30日下午，2019北京CBD论坛在北京国贸举行，德勤中国首席战略官何马克发布的白皮书《商务中心区生态圈构建和发展》指出，中国CBD经过20多年的发展，已经出现了北京CBD和上海陆家嘴引领，深圳、广州等地紧紧追随的状态。

其中，北京CBD是全球商务中心区排行榜中唯一进入10强的中国CBD，在7.04平方千米的面积上聚集了132座写字楼、有14座超甲级写字楼的北京CBD用全市0.4%的面积贡献了全市接近6%的GDP。。

白皮书指出，与其他的CBD相比，北京CBD将大部分的空间分给了办公和居住，而留给商业娱乐、市政和交通的空间则显得严重不足，办公楼租金过高，公园、绿化、休闲娱乐场所不够充足，以及缺少创业创新类企业，是接受调查中所有已经入驻CBD的企业对北京CBD最不满意的地方。其中，几乎所有行业都对CBD的过高租金表示出了不满。

 图：德勤中国首席战略官何马克发布白皮书 图片为主办方提供

白皮书指出，尽管中国CBD的规划和建设始于20世纪80年代，但中国真正开始重视这种方式应该是在1992年开始施行社会主义市场经济体制改革以后。当时，大量外资涌入中国，北京、上海、深圳等经济实力较强的核心城市开始规划和建设CBD。

陆家嘴的规划始于1990年，而北京CBD的规划是在1993年。在这一时期，CBD的主要职能是吸引外商投资，为外资企业在中国设立总部提供方便。总部经济成为这一时期CBD发展的代名词。

2001年，中国加入WTO，进一步向世界开放。来自更多行业的外资企业开始进入中国市场，CBD在中国的发展也进入了快速发展阶段。这一时期，随着中国经济的飞速发展，入驻CBD的企业不再单纯地以外资企业为主，民营企业也开始进入CBD，但产业依然以金融、保险、商务服务、零售业态为主。

同时，中国房地产市场的繁荣，快速地拉高了CBD区域的租金，很多地方政府发现CBD的可盈利性，各类大中小城市加入CBD建设大潮。

白皮书称，近年来，中国各地政府明确了CBD高质量发展的内涵。比如广州天河CBD注重激发商务区的活力，武汉王家墩CBD提出建设产业生态链的概念，郑东新区CBD希望构建现代服务业高地等。在此推动下，多种形式的CBD在全国涌现，文创CBD、旅游CDB，甚至特色小镇CBD如雨后春笋般出现。

白皮书指出，国内CBD经过20多年的发展，已经出现了北京CBD和上海陆家嘴引领，深圳、广州等地紧紧追随的状态。但北京作为首都，吸引了更多的企业来到这里建设总部。北京CBD也是全球商务中心区排行榜中唯一进入10强的中国CBD，为国内其他CBD做出了示范效应，也为北京经济增长做出了重要贡献。

北京市朝阳区CBD地处北京市区的东部，7.04平方千米的面积上聚集了132座写字楼，其中有14座超甲级写字楼。聚集在这里的全体5万多家企业，用全市0.4%的面积贡献了全市接近6%的GDP。

在行业方面，北京CBD的产业结构以金融业、商务服务业、文化传媒、租赁和零售以及科学研究等服务业为主，只有2%的企业来自其他行业。到2018年上半年，北京CBD拥有的金融机构达到1100家，占全北京市的20%。这里聚集了全球十大律师事务所，10家以上全球著名的咨询公司、2家全球著名会计师事务所等高端服务资源。另外，国内外主要的媒体也都坐落在CBD，带动了文化创意产业企业的发展。金融业和科技信息服务业已经成为最近几年北京CBD经济发展的最大拉动力量。

国际化突出是CBD企业的另一个特征。北京CBD每年实际利用外资总额占全市的比重接近40%，外资金融机构达到239家，占全市的比重接近50%；聚集了50%的全市常驻外籍人口，世界500强企业在CBD的投资项目占全市的比重达到了45%。北京CBD管委会数据显示，截至2018年12月，全年CBD功能区新注册外资企业681家，新设外资项目366个，新设项目引进合同外资近亿美元。

但是，由于众多的楼宇挤压在这片区域，如何实现办公、娱乐、绿化、交通等各类空间资源的优化配置是朝阳区CBD面临的一个重要问题。与部分全国其他的CBD相比，北京CBD将大部分的空间分给了办公和居住，而留给商业娱乐、市政和交通的空间则显得严重不足。 

德勤针对已经入驻CBD的企业以及CBD潜在入驻对象企业的员工及高管们进行了专门的调查。

调查结果显示，在全部已经入驻CBD的企业眼中，拥有的完整商务服务业态、浓厚的国际化氛围和完备的楼宇设施和内部服务是CBD令人最满意的地方。

对不不同行业来说，CBD具有不同的魅力。已经在CBD入驻多年的商务服务业和金融服务业等传统行业，对CBD最满意的依然是CBD的办公环境、交通设施以及商务服务业态等传统楼宇经济的要素。

但对于互联网和信息服务业、文化教育、健康医疗等新的入驻行业来说，完整的商务服务业态是CBD带给他们的最大魅力，比起硬件设施，他们更看重CBD的国际化氛围、衣食住行和休闲娱乐等人性化空间设计的软性环境。而公楼租金过高，公园、绿化、休闲娱乐场所不够充足，以及缺少创业创新类企业是接受调查中所有已经入驻CBD的企业对CBD最不满意的地方。

分行业来看，几乎所有行业都对CBD的过高租金表示出了不满。白皮书指出，CBD地处北京中心地带，寸土寸金，高租金确实是一个不得面对的现实。当然，这与当前经济增长放缓也有直接关系。 

对于互联网行业企业来说，最不满意的另一项因素是缺少创业创新类企业，这反映出科技创业创新企业对于形成集聚效应的需求。另外，金融和商务服务等企业对于CBD的人居环境以及绿化空间等表现出了不满，白皮书认为，这说明随着更多年轻人的加入，这些行业对于CBD的软性环境需求也在增加。

（编辑：李博）