孙宏斌与邓鸿一个小时敲定153亿收购 融创帝国很快“天下无敌”？

在万达之后，融创又一个大型并购发生了，这次是与云南城投集团之间的交易。

云南城投背后，是交易标的的创始人邓鸿，西南区域著名的“会展大王”，做文旅、城市综合体起家的地产商。

经过多年积累，邓鸿旗下公司拥有多个文旅和会展项目，其中大部分是可售物业。

可以预料的是，通过这次收购，融创的销售规模将再次大跨步增长，为其进军三甲、甚至问鼎老大打下基础。

在两人携手出席的发布会上，孙宏斌难掩喜悦之情，而邓鸿也认为自己找到了最合适的合作伙伴。

孙宏斌甚至放话：“融创在文旅产业将是天下无敌了”。

而在连续收购了绿城、万达、融科、泛海等多家房企或项目之后，孙宏斌的融创帝国距“天下无敌”又近了一步。在16万亿的销售红海中，恣意切割巨大的蛋糕。

融创超百亿“捡漏”

11月27日，融创公告，将以152.69亿元总价，收购云南城投集团持有的成都环球世纪会展（以下简称环球世纪）及时代环球各51%股权。

交易完成后，两个标的将成为融创的间接附属公司，其余股权则分散在邓鸿等6位自然人手中。

邓鸿是环球世纪的创始人。2016年，他将公司51%股权出让给云南城投集团。2017年，云南城投集团旗下子公司云南城投，曾试图吃下环球世纪100％股权，作价236亿，但未成功。

此番融创获得（含时代环球）51%股权的收购对价是153亿，相较于上述交易看似有明显溢价，但研究交易细则，股权交割30日后，融创可得股权分配利润36.43亿，来自于收购标的已售未结的利润；此外，还有超额利润35亿，来自于融创的品牌管理收入。

按此计算，融创拿下51%股权实际出资118亿，若算上超额利润，则只有81亿。

从交易的付款节点来看，首期10亿交易保证金，第一笔合同生效5个工作日内付70亿，第二笔合同生效日15个工作日内付20亿，第三笔合同生效日内一年付52.7亿。

这样的分期付款显然对融创更为有利，可以提高资金利用效率。

提及收购的意义，孙宏斌指出，房地产销售市场已进入16万亿左右的存量阶段，而“文旅和度假市场今年爆发，明显在增长，广州、无锡融创文旅城都是超预期开业”。

融创认为，环球世纪及时代环球在会议中心、展览中心及文旅方面有多年的积累，通过此次交易，将进一步提升多种物业业态的运营管理能力。

在收购前，标的公司亦有债务在身。对此孙宏斌表示，加起来负债只有170多亿，并不多。

根据公告，云南城投集团还将负责解除环球世纪为其作出的所有担保事项，担保总金额约为人民币52.80亿。

融创西南集团及自然人股东，将共同负责解除云南城投集团为目标公司及其相关公司作出的所有担保事项，担保总金额约为1 5 6 . 9 3 亿。

并购下的规模暴涨

拿下擅做文旅、会展的邓鸿，孙宏斌称“融创文旅将天下无敌”。

更为关键、孙宏斌更在意的是，这笔交易神似收购万达文旅，也将为融创带来大规模的可售资源，甚至可售资源的占比高于万达文旅资产包。

根据公告，环球世纪及时代环球主要从事地产项目的开发运营，在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，可售建筑面积约为2771.6万平方米，约占总建筑面积的90%。截至公告日，未售建筑面积约为2390.1万平方米。

保守估计，可售部分的货值在3000亿以上。这还不包括目前未确权的土地。

公告亦指出，融创中国通过此次交易，以合理的土地价格获得了大量优质的土地储备。

孙宏斌治下的融创中国绝对是中国开发商中的异类。通过并购整合，融创实现了几何式的增长，在短短的几年时间就晋身行业四强，这样的发展路径无论是稳健的万科、龙湖、还是央企保利、中海，抑或激进型的恒大、碧桂园，都不曾有过。

仅通过收购万达文旅，融创截至目前便实现了大量的销售。孙宏斌透露，万达那笔收购支付对价438亿，目前已销售1600亿，还有大量可售存货。

今年前10月，融创销售4339亿，同比增17％，位列房企前四，增速则超过大部分龙头房企。

融创超强的并购和操盘能力，还让它绑定了一系列金融机构，为其提供相对低廉和快捷的资金支持。

每年的平安银行、民生银行房地产金融年会，孙宏斌基本都会出席并演讲。

金融机构不怕孙宏斌不还钱。孙宏斌说，融创的资金都是卖出来的，是销售而来的。

“这次收购，今年付100亿，这个钱6月7号就准备好了。我们每个月收五、六百亿现金，买一个东西100亿有什么困难？没有什么困难。”

他进一步表示，“很多人总是关心我们买东西，2017—2019年收购加起来有1000多亿，今年和去年销售加起来就1万亿，去年3600亿，花的肯定是少的。不说我们挣钱，总说我们花钱。要算大账，我们买东西不是买回家藏起来的，而是买回加价卖了。”

他说，以融创今日之规模，一年5500亿的销售目标是肯定能完成的，但是每个月都得买很多地才能活着。“其实我们买得挺少得，8年加起来收购2000亿，但卖了2万亿。”

孙宏斌有当老大的野心，而未来的融创也大有可能问鼎中国房企销售老大之位。

摩根大通指出，受惠于在内地一、二线城市的布局及发展策略，融创增长潜力将超过布局低线城市的房企。

摩通认为，当下中国房地产行业融资环境趋紧，在市场不断整合的背景下，融创在土地并购方面具有竞争优势，有利可获取优质土地储备，料可支持未来4至5年发展需要。

不过，随着规模总量达至5000亿级别，融创未来销售增长规模增速料会趋于温和，加上投资买地步伐有所减缓，均有助公司净负债率下降，以及公司经常性收入增加及派息提升，估值上升空间加大。

（编辑：陆宇）