成交分化加剧：长三角一体化中的苏州楼市样本

今年7月份限购升级之后，苏州楼市经历了几个月观望缓冲期，各区域成交分化加剧。来自上海链家数据显示，11月份苏州一手房成交6790套，相比10月份成交6851套、9月份成交7238套，呈现下降趋势。来自另一家第三方机构的数据也显示，刚过去的11月，苏州一手房成交6674套，环比下跌3.58%。

但从区域成交看，相城区、工业园区、吴江区的一手房成交套数环比是上涨的，其中工业园区成交套数环比上涨78.48%，成交面积环比上涨68.89%；老城区姑苏区的成交套数却出现环比大幅下滑233.15%，成交面积也相应环比下降174.76%。7月限购加码前销售向好的吴中区、高新区成交量也出现了不同程度的下滑。

在苏州有项目即将开盘的一家千亿房企相关人士对记者表示，因为区位环境与供应量偏少，苏州工业园区一直是上涨趋势。长三角一体化赋予了环沪多个城市的消费承接力，但由于各地政策、规划等变化，房企去化压力并没有明显改善。这导致同一个城市不同区域的成交量、价格分化也越来越明显。甚至同一个区域的项目由于土地成本不一样，价格与去化率也出现较大差异。

11月份苏州成交轻微下滑，放到行业大环境来看有迹可循。中指数据显示，2019 年 10 月监测的主要城市成交面积环比下降 4.07%，超半数城市环比下降。截至 2019 年 10 月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降 0.1%，环比上升的城市中，杭州升幅较大，达12.61%，上海、苏州升幅均超 5%。 截至今年10月底，苏州存量住宅套数最多的区域为吴江区，多达 12310 套，占比 32.68%。 

记者电话咨询苏州多个项目了解到，不少将于12月或者明年上半年开盘的项目，都在争取上调备案价，而由于当初拿地成本的差异化，导致在售项目价格也出现明显分化。从10月份成交情况来看，不少项目首次开盘去化率低于50%。吴中区太湖新城近两年推出的新盘较少，因此最近即将入市的几个新盘积攒了不少客户。正荣金辉江南沄著尚未正式开盘，但销售人员表示价格预期不会低，而在同一个区域的富力合景天鹅港华庭由于区位优势，据现场销售人员透露，该项目115平方米、129平方米的小三房户型“基本抢不到”，且对客户付款条件要求较高。而同一个区域拿地较早的一些项目，相比前述几个3万元/平方米以上的价格优惠不少，如阳光城檀悦均价在2.7万元/平方米左右；旭辉都会上品花园在2.5万元-2.6万元/平方米左右。

对此，同策研究院首席分析师张宏伟指出，年底企业资金面紧张，同时为了冲销售目标，为明年预留空间，一般不会主动上调房价。苏州房价均价所反映的结构性问题很明显，且目前只是备案价格有点松动导致的结构性问题，个案价格没有上涨。比如同一个楼盘，在不同时间段推出的产品由于楼层、朝向等因素影响，会出现价格差异，但并不能说明该项目均价上涨或下跌了。

（编辑：李清宇）