事件：
2019年12月10日至12日，2019年度中央经济工作会议在北京举行，会议回顾了2019年经济工作的成果并部署2020年经济工作，针对房地产领域，会议提出如下要求：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
1. 中央坚持“房住不炒”政策不变，但未提“不刺激”
“房住不炒”的主政策基调自2016年提出之后就没有发生改变，这次会议再次强调，但没有提及7月份政治局会议说的“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，我们认为房住不炒的真实含义是让房地产市场回归正常属性，对于过度炒作是不支持，对于合理的购房需求是支持的。
2. 地方落实“因城施策”和“稳地价稳预期稳房价“的长效机制
2019年4月份政治局会议首提“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，这次加入了三稳，改为“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制“，一方面，因城施策仍是长效机制的一部分，这也是我们一直认为的，地方政府将会根据当地的房地产情况进行适度的宽松，另一方面，这次提出三稳，意味着房地产市场整体的稳定是政策调控的一个底线，房住不炒不必然意味着只打压，托底也是政策。
3. 城市更新（棚改）和存量住房提升（老旧小区改造）或是明年重点
会议提出要加大困难群众的住房保障工作，同时要加强城市更新（比如：棚改）和存量住房提升（比如：老旧小区改造）的工作，我们认为虽然2019年棚改计划大幅缩减，但2017年提出的三年1500万套棚改攻坚计划，仍有近574万套未完成，明年是攻坚计划的最后一年；老旧小区改造不同于棚改，不是拆迁，而是对老旧小区进行翻新，对小区环境、外立面、电梯等设施进行更新，老旧小区改造对房产销售不一定形成刺激，但对于未来物业管理需求的提升或将起到促进作用。
图1：历年中央经济工作会议针对房地产的表述
资料来源：新华网、天风证券研究所
投资建议：
回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓、库存处于低位但也出现了显著上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。
展望2020年，中央经济工作会议定调房住不炒，但提出要稳地价、稳房价、稳预期，我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改和老旧小区改造或将再成为行业的关键变量，我们预计全年销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位。
我们建议关注四大方向：
1）优质地产龙头：万科、保利、中南、阳光城、融创、金地、招蛇等；
2）物业公司：中航善达、保利物业、碧桂园物业、绿城物业、新城悦服务、新大正、南都物业等；
3）商业地产：大悦城、中国国贸等；
4）旧改棚改低估国企：城投控股、北京城建等。
风险提示：
销售不及预期，政策变化超预期
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