现场视频｜商业服务第一股宝龙商业正式挂牌，开市涨5%：行业排名第四、市场份额仅0.8%，缘何拔得头筹？

12月30日，宝龙地产控股有限公司（01238.HK，简称“宝龙地产”）旗下宝龙商业管理控股有限公司（09909.HK，简称“宝龙商业”）正式挂牌上市，成为国内商业物业服务供应商上市第一股，按照公开发售1.5亿股、上市定价9.5港元（下同）匡算，融资约14.25亿元。开市9.5元，开市半小时涨5.68%，股价10.04元。截至发稿时止，宝龙商业股价9.98元。

（图左至右为宝龙地产董事局主席许健康、宝龙地产总裁兼宝龙商业董事长许华芳）

（宝龙商业管理团队，左四为宝龙地产总裁兼宝龙商业董事长许华芳，左五为宝龙商业首席执行官张云峰）

12月27日收市后，宝龙商业暗盘开报10.18港元，较上市价9.5港元，高7.16%；最终收报9.91港元，叫招股价涨4.32%，每手赚205港元。

宝龙商业由宝龙地产分拆上市，定位于内地领先的商业运营服务供应商，并以四个品牌“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”提供商业运营服务。宝龙地产拥有宝龙维京控股的全部已发行股本，而宝龙维京控股拥有宝龙商业经扩大已发行股本约67.50%。上市独家保荐人农银国际；四位基石投资者包括永辉超市，以及安踏副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司、恒安国际的副主席许连捷和Orchid China Master Fund Limited。

宝龙商业在国内同行中排名第四，市场份额为0.8%，此次上市总开支约为8000万。对于宝龙商业拔得头筹先行一步上市，一名业内资深人士分析指出，宝龙控股成功分拆旗下商业运营服务公司上市，并在一年时间内完成规划到挂牌上市，这与宝龙控股在2010年之前将管理架构搭建好有相当大关系。据目前的管理架构来看，宝龙商业下一步甚至有可能继续将住宅物业管理服务板块单独分拆上市。

值得关注的是，中国物业管理服务市场分散，就2018年收入而言，排名前五大物业管理服务公司佔9.7%。宝龙商业计划继续在该区投放大量资源，尤其 是在上海、杭州、宁波及南京等经济枢纽。

而据招股书披露，宝龙商业的收入来源于两部分，包括商业运营服务和住宅物业管理服务。值得关注的是，宝龙商业外部客户收入增长强劲。2016年、2017年及2018年，独立第三方产生的收入分别佔总收入约65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日 止 六个月，独立第三方产生的收入分别佔总收入约81.0%及86.0%。

其中商业运营服务板块的外部客户收入增长尤其明显。截至2017年6月30日止6个月，宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元，相比2018年同期的约3.7亿元，大幅增长44.3%；而住宅物业管理服务外部客户收入在2019年上半年以大约1.1亿元，同比增长约13.4%。对此，宝龙商业首席执行官张云峰指出，宝龙商业的客户主要包括物业开发商、业主、业主委员会及租户，而在宝龙商业收入结构中，物业管理服务收费有其天花板，而如果母公司增长很快，则可以在增值服务上为宝龙商业创造很多利润。此外，宝龙商业还会在轻资产上加大发展力度。

据透露，宝龙商业此次上市融资，约50%或611.8百万港元将用于战略收购及投资于其他商业运营服务供应商，以扩大商业运营服务业务及扩充商业运营服务组；约25%或305.9百万港元将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在 优化消费者体验、改善我们向租户提供的服务质量及提升我们的运营效率；约10%或122.4百万港元将用于若干租户及供应商的股权投资；约5%或61.2百万港元将用于根据轻资产业务模式翻新由独立第三方开发或拥有的零售商业物业；及约10%或122.4百万港元将用于一般业务用途及用作营运资金。