融资为大:2019年前9月净利润同比大幅增长160%的正荣服务拟赴港上市

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵 上海报道
2020-01-03 18:00

各项财务指标向好,正荣服务上市或成行业在资本市场新的风向标。

1月2日,正荣服务集团有限公司(简称“正荣服务”)正式向港交所递交招股说明书。正荣服务启动上市晚于其他房企的物业服务公司,但这却是一家收益和净利润两项指标远高于行业平均水平之上的优质企业。

招股书披露,正荣服务在2018年的收益为4.5亿元人民币(下同),比2017年的2.7亿元大幅增长67.2%;2018年前9个月,正荣服务收益3.2亿元,2019年同期达到5.1亿元,同样大幅增长61.2%。据第三方机构的统计,2018年国内物业行业前百强收益均值增长率在19.4%。

相比年收益,正荣服务的净利润更为可观。2018年,正荣服务的净利润3950万元,同比大涨94.7%,而同业净利润均值增长率为26%。2018年前9个月,正荣服务净利润2850万元,2019年同期为7430万元,大幅增长160.7%。

正荣服务收入结构包括物业管理服务、非业主的增值服务、社区增值服务三个部分,其中物业管理服务为主要来源。该公司2017年、2018年以及截至2019年9月30日止九个月分别为人民币1.468亿元、2.481亿元及2.525亿元,分别约占同期正荣服务总收益的53.9%、54.3%及48.9%。

正荣服务如此增速与正荣地产的快速增长密不可分。正荣服务的大股东为欧宗荣,其通过旗下全资拥有的三家企业伟正、伟耀、伟天持股比例达到87.3%,而欧宗荣同时又是正荣集团有限公司(简称“正荣地产”,06158.HK)的大股东,持股91.9%。因此正荣服务与其他大房企旗下物业服务公司有着类似的发展路径,正荣服务的在管建筑面积也大部分来自于正荣地产开发的项目。

近两年来,正荣服务在管建筑面积经历了飞速增长。正荣服务定位于全国布局的综合性物业管理服务提供商,业务覆盖国内四大经济前景看好的区域(长三角区域、海峡西岸区域、中西部区域、环渤海区域)。截至2019年9月30日,正荣服务在共计34个城市中拥有136个在管项目,在管项目总建筑面积约为2100万平方米,总签约建筑面积约为3440万平方米。

此外,截至2017年、2018年12月31日,正荣服务在管建筑面积分别为940万平方米、1260万平方米。截至2017年、2018年12月31日及2019年9月30日,由正荣地产开发的项目的在管建筑面积分别占截至相同日期正荣服务在管总建筑面积的77.1%、74.4%及47.9%。

正荣服务也在努力扩大来自第三方物业的开发面积,以期从其他来源获得额外收益及多元化项目组合。截至2017年、2018年12月31日以及截至2019年9月30日,正荣服务在管的第三方房企开发的物业面积分别约占在管总建筑积的22.9%、25.6%及52.1%。由此可见,这是一个增长的趋势。

值得关注的是,如何提升管理费率仍是正荣服务保持增长破题的关键。在正荣服务的收益结构中可见,受相关部门的物价限制影响,物业管理服务收费开始出现天花板,比如2019年前9个月的物业管理收益占比,相比2017年、2018年有轻微下跌,而来自社区增值服务的收益则呈现上涨态势。从毛利率来看,社区增值服务的增速也明显高于物业管理服务。社区增值服务的溢价空间或许是正荣服务的另一张王牌。

目前资本市场对物业服务公司的估值均比地产公司高,以2019年12月挂牌上市的保利物业为例,该公司市盈率近50倍。目前碧桂园服务、雅生活、新城悦等股价涨幅基本上都达到了100%。业内人士预期,收益、净利润均高于行业平均水平的正荣服务上市融资,一方面,或成行业在资本市场新的风向标;另一方面,这对正荣地产下一步的发展扩张不失为一个有力支撑。

(编辑:李清宇)